양주 옥정신도시 회천신도시 임장기 (공급 폭탄이 예정되어 있다)

양주 옥정신도시와 회천신도시의 공급에 대해 알아보겠습니다. 그리고 현재 부동산에 들어가도 되는 타이밍인지 개인적인 의견을 적어보겠습니다.

 

1. 양주 신도시 공급
 -> 옥정 신도시
 -> 회천 신도시
 -> 적정 공급량은 얼마?

2. 각 단지 임장기
 -> 옥정 리젠시빌란트
 -> 회천 금강펜타리움

3. 결론

1. 양주신도시 공급

양주는 옥정신도시와 회천신도시가 있으며 둘의 공급에 대해 알아보겠습니다. 결론부터 말씀드리면 2024년까지 공급이 매우 많으며 이 물량을 소화하기 위해 2024년까지는 해당 물량 소화가 힘들어 보입니다.

 

1) 옥정신도시 공급

편의상 동쪽에 있는 곳을 옥정신도시, 덕정/덕계역 쪽을 회천신도시라고 하겠습니다. 먼저 옥정신도시 공급부터 알아보겠습니다.

 

2023년 7월부터 2027년까지 옥정신도시의 공급은 총 6160세대입니다. 회천신도시의 공급물량은 포함하지 않은 수치입니다. 굉장히 많습니다. 이 정도 공급이 많은 건지 적은 건지는 뒤에서 다시 설명드리겠습니다.

 

• 2023/7 - 1400세대 - A4(1) LH 엘리프
• 2024/2 - 2050세대 - 옥정파밀리에
• 2024/3 - 460세대 - 라이파노스위첸(타운하우스)
• 2024/5 - 930세대 - e편한세상리더스가든
• 2024/6 - 620세대 - 힐스테이트(타운하우스)
• 2025/2 - 920세대 - 계룡건설 민간임대

 

2) 회천신도시 공급

덕정역부터 덕계역까지 북남쪽 부근을 회천신도시로 하겠습니다. 회천신도시의 2027년까지 공급물량은 4740세대입니다. 위에서 옥정신도시의 2027년까지 공급물량은 6160세대이고 회천신도시의 공급물량은 4740세대입니다.

 

양주신도시의 2027년까지 총 공급물량은 10900세대입니다. 이는 굉장히 많은 수치입니다.

 

• 2023/9 - 520세대 - 대광로제
• 2023/11 - 630세대 - e편한세상 덕정스카이
• 2023/11 - 1000세대 - 베네스트하우스
• 2024/1 - 1300세대 - 회천파밀리
• 2024/6 - 870세대 - A24 
• 2025/12 - 420세대 - 덕정한라비발디

 

3) 적정 공급물량은 얼마?

해당 인구수의 0.5~0.7% 정도의 세대가 매년 공급된다면 이는 적정 수치입니다. 대략적으로 양주시 인구가 26만 명이니까 매년 1300~ 1820세대 정도가 공급된다면 이는 적정 공급이라고 할 수 있습니다. 하지만 현재 양주시는 신도시 개발로 2027년까지 총 10900세대의 입주가 예정되어 있습니다.

 

거기다가 이 수치는 지금까지 사업을 신고한 수치만 집계한 것입니다. 추후 금리가 인하되고 원자재 가격이 소폭 하락한다면 건설사는 추가 공급을 진행할 수 있습니다. 결론적으로 양주신도시의 공급은 너무나 많은 수준입니다.

 

2. 각 단지 임장기

하지만 공급이 많다고 한들, 언젠가는 소화가 되기 때문에 이럴 때에도 단지 임장을 통해 해당 지역을 알아봐야 합니다. 

 

1) 옥정 리젠시빌란트

양주신도시에서 가격이 제일 저렴한 수준입니다. 갭차이가 무려 7000~8000만 원 수준으로 굉장히 낮습니다. 아직은 주변에 상권과 학원이 부족합니다. 또한, 7호선 연장이 예정되어 있는 곳까지 도보 17분이 걸려서 다소 먼 거리이며 중심 상권은 도보 20분 거리에 있습니다.

양주 리젠시빌란트

 

리젠시빌란트 도보 거리 17분

 

빨간색으로 표시한 북쪽은 주택단지입니다. 하지만 아직은 전혀 지어지지 않아서 휑한 모습입니다. 그리고 북동쪽에 파란색으로 표시한 부분은 민간임대 아파트입니다. 920세대가 입주 예정입니다. 동쪽에 주황색으로 표시한 부분에 상가 건물이 있지만 지금은 거의 공실입니다. 하지만 북쪽 민간임대가 2025년 2월에 모두 입주를 마치면 여기 상권도 어느 정도 살아날 것으로 보입니다.

 

빨간 주택단지, 파란 민간임대, 주황 상권

 

2) 회천 금강펜트리움

금강펜트리움은 덕계역에서 도보 16분 정도 떨어진 곳에 위치합니다. 바로 오른쪽에 초등학교를 건설하고 있지만 아직까지는 북동쪽에 덕산초등학교로 가야 합니다. 아무래도 역까지의 거리도 있고 북동쪽으로 구도심 빌라단지와 붙어있다 보니까 다른 단지들에 비해 약간은 입지가 부족한 거 같습니다.

 

덕계 금강펜트리움

지금은 안 좋아도 추후에 남쪽에 아파트 단지가 입주하고 동쪽의 초등학교가 완공되면 지금 보다는 더욱 좋아질 것으로 보입니다. 그리고 광역버스도 높은 확률로 노란색 거리를 지나가지 않을까 생각합니다.

빨강 아파트, 녹색 초등학교, 노랑 광역버스

 

3. 결론

양주신도시는 GTX C가 개통되면 분명 좋아질 겁니다. 하지만 개인적으로 공급 앞에 장사 없다고 생각합니다. 2027년까지 확정된 공급만 10000세대 넘으며 이는 초초과다 공급입니다. 이 정도 물량이 경기 북부에서 소화되는데 까지는 3~4년은 걸리지 않을까 생각합니다.

 

물론 투자금이 많고 모두 현금으로 투자하시는 분이라면 상관없습니다. 하지만 실거주나 투자금에서 대출을 낀다면 굳이 지금 급하게 들어갈 필요는 없어 보입니다. 

 

금리 인상이 될지 모르고, 공급이 과다하면 결국 전세가가 낮게 형성돼 매매가 상승하지 못할 겁니다. 이는 투자로 들어가는 분들에게도 갭이 벌어져 좋지 않으며 실거주로 들어가신 분들도 오르지 못하는 매매가로 스트레스받으실 겁니다. 똑같은 돈이라도 다른 곳에 투자하면 단기적으로 더 큰 수익을 볼 수 있지 않을까 생각합니다.

 

분명 좋아질 곳이지만 아직은 때가 아닌 거 같다가 개인적 의견입니다.