부동산신입사원

청주 구도심의 재개발 지역의 사업성에 대해 알아본다. 개인적으로는 타이밍이 너무나 좋지 않다는 의견이다.한줄평은 다음과 같다. '청주에 구도심에 계속 살고 있었고 앞으로도 계속 살거라면 추천이지만, 투자로 접근한다면 굳이? 라는 의견이다.' 청주의 재개발 시장이 좋지 않은 이유는 크게 3가지다. 첫번째 입주물량이 너무 많다.두번째 분양가가 너무나 비싸다.세번째 복대, 가경, 오송 등 대비해 메리트가 없다. 각 이유에 대해 하나씩 살펴보겠다. 먼저, 재개발의 사업성부터 살표보자이번에 사직3구역의 일반분양가가 84기준 4.8억에 나왔으며 발코니 확장비, 이자 등 옵션 제외 부대비용을 합치면 5.1억은 쉽게 넘는다. 평당가가 1500만원 수준이다. 지금까지 분양한 물량 중에는 가장 비싼 평당가이다. 서울부동산..

천안 아산 부동산 시장에 대해 개인적인 의견을 펼쳐보려고 합니다. 저는 26년부터 가격이 서서히 상승할 것이라 보고 있습니다. 1. 무엇을 근거로 26년부터 상승을 예상하나?답은 3년간 누적 입주물량입니다. 저는 지방의 경우 3년간 누적입주 물량으로 가격 상승과 하락을 전망합니다. 말 그대로 3년 동안 누적해서 공급된 물량이 얼마나 되냐입니다. 결론부터 말씀드리면 천안 아산은 25년까지 입주가 많았다가 26년부터 서서히 줄어들기 시작합니다. 근거를 하나씩 말씀드리겠습니다.  2. 3년 누적 입주물량이 믿을만한 데이터인가?결론적으로는 천안+아산 시장에서는 이것만큼 믿을 만한 데이터는 없다고 봅니다. 아래는 제가 작성한 천안+아산의 3년간 입주물량과 가격변동입니다. 연두색 막대 : 3년 누적 입주물량검은선 ..

아산 탕정 더샵 인피니티 2차의 미래 전망과 과연 주변 단지 대비해서 얼마까지 상승할지 알아보겠습니다. 지극히 개인적인 의견임을 참고하세요. 1. 더샵 인피니티 입지 분석 1.1 초피 시장의 개막. 왜 그럴까? 1.2 얼마의 P가 적당할까?2. 향후 전망 2.1 탕정의 대장이 될 수 있을까?  1. 더샵 인피니티2차 입지 분석24년 2월에 더샵 인피니티 1차 분석글을 썼습니다. 더샵 인피니티 1차 글을 쓸 때는 분양권 매물만 올라온 상태고 거래는 아직 이뤄지기 전이었습니다. 그런데 지금은 더샵 1차 84형은 P가 최소 4000부터 시작합니다. 2차 역시 84형은 P가 최소 2000부터 시작합니다.  24년 2월 19일에 더샵 인피니티 1차 관련 글을 쓸 때만 해도 중층이 P2500가 제일 많았는데,  벌..

개인적인 생각이지만 더샵 탕정 인피니티는 실거주로 들어간다면 걱정 없는 단지라고 생각합니다. 물론, 지금 당장 투자하기엔 더 좋은 대안이 많아 보입니다. 1. 탕정 더샵 인피니티 2. 장점 2.1 세대수 2.2 분양가 2.3 준주거지역 3. 단점은 다음 시리즈에 이어서.. 1. 더샵 탕정 인피니티 최근 탕정역 부근에 더샵 탕정 인피니티가 분양했습니다. 엄청난 관심을 모으며 모두 완판 됐습니다. 24년 2월 19일 현재 P는 저층 기준 2000 정도이고 중층이나 고층은 2500~3000 정도 붙어있습니다. (아직 거래는 없습니다.) 먼저, 저는 해당 단지에 대한 분양권을 갖고 있지 않습니다. 그리고 기회가 된다면 저도 매수 생각이 있습니다. 그래서 제 개인적을 생각을 공유하려고 합니다. 모두가 아는 단지인..

오늘은 천안과 아산의 공급과 전망에 대해 알아보겠습니다. 결론적으로 저는 천안 아산에 미래에 대해 긍정적으로 보고 있으며 특히나 탕정역 부근은 굉장히 좋게 보고 있습니다. 1. 천안 아산 공급 폭탄 -> 공급 현황 -> 메인 입지는 공급이 빠져있다. 2. 공급 폭탄에도 잘 버티는 도시 -> 불당, 탕정은 철옹성 3. 미래는 어떻게 될까 (금리, GTX) -> GTX가 들어오는 탕정이 승리? 1. 천안 아산은 공급 폭탄 이전 글에서도 많이 말씀을 드렸기에 천안 아산의 공급에 대해서는 간단히 짚고 넘어가겠습니다. 결론은 2026년까지 확정된 공급이 매우 많습니다. 2017년은 천안 아산의 공급 폭탄이었는데, 그때와 비슷한 수준의 공급 폭탄입니다. 1.2 메인 입지는 공급이 적다. 천안은 불당동이 메인 입지이..

양주 옥정신도시와 회천신도시의 공급에 대해 알아보겠습니다. 그리고 현재 부동산에 들어가도 되는 타이밍인지 개인적인 의견을 적어보겠습니다. 1. 양주 신도시 공급 -> 옥정 신도시 -> 회천 신도시 -> 적정 공급량은 얼마? 2. 각 단지 임장기 -> 옥정 리젠시빌란트 -> 회천 금강펜타리움 3. 결론 1. 양주신도시 공급 양주는 옥정신도시와 회천신도시가 있으며 둘의 공급에 대해 알아보겠습니다. 결론부터 말씀드리면 2024년까지 공급이 매우 많으며 이 물량을 소화하기 위해 2024년까지는 해당 물량 소화가 힘들어 보입니다. 1) 옥정신도시 공급 편의상 동쪽에 있는 곳을 옥정신도시, 덕정/덕계역 쪽을 회천신도시라고 하겠습니다. 먼저 옥정신도시 공급부터 알아보겠습니다. 2023년 7월부터 2027년까지 옥정신..