청주 사직1/3 사모1/2 재개발 사업 현황 24년 9월 기준

청주 구도심의 재개발 지역의 사업성에 대해 알아본다. 개인적으로는 타이밍이 너무나 좋지 않다는 의견이다.

한줄평은 다음과 같다.

 

'청주에 구도심에 계속 살고 있었고 앞으로도 계속 살거라면 추천이지만, 투자로 접근한다면 굳이? 라는 의견이다.'

 

청주의 재개발 시장이 좋지 않은 이유는 크게 3가지다.

 

첫번째 입주물량이 너무 많다.

두번째 분양가가 너무나 비싸다.

세번째 복대, 가경, 오송 등 대비해 메리트가 없다.

 

각 이유에 대해 하나씩 살펴보겠다.

 

먼저, 재개발의 사업성부터 살표보자

이번에 사직3구역의 일반분양가가 84기준 4.8억에 나왔으며 발코니 확장비, 이자 등 옵션 제외 부대비용을 합치면 5.1억은 쉽게 넘는다.

 

평당가가 1500만원 수준이다. 지금까지 분양한 물량 중에는 가장 비싼 평당가이다. 서울부동산 시장은 좋지만, 청주는 아직 좋지 않다. 그런 상황에서

 

구도심 + 첫 분양 물량 + 지금까지 가장 비싼 평당가 = 미분양

 

어찌보면 당연한 수순이다.

 

단지명	건설사	입주시기	분양 평당가	분양시기	경쟁률
복대동 더샵청주센트럴	더샵	2024년 3월	10,680,000	2021년 9월	26.77
개신동 더샵청주그리니티	더샵	2026년 1월	10,710,000	2022년 1월	18
모충동 한화포레나청주매봉 (구도심)	한화	2025년 9월	11,400,000	2022년 2월	10.18
SK뷰자이	SK, 자이	2024년 6월	11,070,000	2022년 6월	20.22
복대동 자이더스카이	자이	2026년 7월	11,900,000	2023년 2월	7.11
신영지웰푸르지오테크노 폴리스센트럴	지웰푸르지오	2027년 1월	11,840,000	2023년 4월	67.51
개신동 동일하이빌파크레인	동일	2026년 1월	12,010,000	2023년 4월	4.1
해링턴테크노폴리스센트럴	해링턴	2025년 10월	12,580,000	2023년 4월	53.6
월명공원한라비발디	한라비발디	2026년 5월	11,900,000	2023년 6월	2.99
가경동 아이파크6단지	아이파크	2027년 1월	12,850,000	2023년 11월	250.74
용암동 원봉공원힐데스하임	원건설	2027년 9월	12,970,000	2023년 12월	42.86
개신동 동일하이빌파크레인 2차	동일	2026년 4월	13,390,000	2023년 12월	-
사모1구역	우미,두산,한진	2028년 12월	-	-	-
사모2구역	현대,두산,한신	2029년12월	-	-	-
사직1 힐스테이트금호어울림	현대, 금호	2027년 6월	15,000,000	2024년 2월	미분양

 

 

바로 옆에 15년된 청주 푸르지오가 평당가가 1000만원이 조금 안 되는 수준이다. 지금과 같은 시장에서는 평당 1500만원이라는 수준은 사직1, 사모1, 사모2가 모두 완성되고 마지막에 분양해야 완판될 수준의 평당가이다.

 

절대적으로 비싼 수준은 아니지만, 지금이 타이밍에 이 위치에, 이 순서에 분양하는 물건치고는 분양가가 적절치 않았다. 물론, 앞으로 청주 부동산 시장이 더 나빠질 이유는 없어 보인다. 그렇다면 분명히 모두 분양은 될 것이다.

사직1구역

 

사직3의 실패는 곧 후속 구역들의 부담

사직3이 미분양이지만, 결국 완판은 된다. 하지만 진짜 문제는 사직1과 사모1/2 구역이다. 사직3의 평당가를 1400만원 미만으로 예상했다.

 

동일하이빌2차가 평당가 1340 수준이었고, 사직3이 1380 정도만 나와줬으면 이정도 미분양은 아니었을 것이다. 하지만 1500을 찍어버렸고, 결국 미분양이 발생했다.

 

앞으로 사직1과 사모1/2는 고민이 많아질 것이고, 분양을 최대한 미룰 것이다. 하지만, 사모1은 이미 멸실이 된 상태에서 이자만 내가면서 계속 사업을 미룰수는 없을 것이다. 결국 사모1과 사직1도 울며 겨자먹기로 평당가를 높여서 미분양을 맞이할 것인지, 평당가를 낮춰서 완판을 시킬 것인지 결정을 해야한다.

 

사모1 같은 경우, 큰 문제가 없다면 올해 말이나 내년 초에는 사업을 시작하지 않을까 싶고 사직1도 마찬가지다. 그리고 미분양을 맞이하더라고 평당가는 사직3 보다 동일하거나 조금 더 높은 수준으로 분양하지 않을까 싶다.

 

사직1은 이미 조합원 분양가를 높이기로 결정이 됐고 들리는 얘기로는 1억 미만으로 추가 분담금이 나오지 않을까 하는 소문이 들린다. 조합원 분양가는 일반분양으로 전가를 시켜야 하는데, 건설사가 보기엔, 사직3이 이미 평당가 1500만원이 미분양이 났으니 일분가는 더이상 올리지 못하고 조합원 분양가라도 일단 높이자는 심산으로 보인다.

 

장담하건데 사모2구역도 조합원 분양가는 기존보다 더 올라가고 추가분담금은 99% 발생한다. 하지만, 사모2는 사직1에 비해 사업성과 입지가 괜찮기에 1억 까지는 안 갈 거 같다. 

 

청주의 입주물량에 대해선 아직 시작도 못했는데, 분량이 너무 길어져서 이만 정리를 한다. 

청주의 재개발 시장은 타이밍이 너무너무 좋지 않다. 철거 시기, 분양 시기, 심지어 분양 타이밍까지 마치 하늘이 저주라도 한 듯 타이밍이 너무 안 맞는다. 재개발이 모두 완성되고 무심천까지 개발이 된다면 분명 좋은 입지이다.

 

하지만, 그게 10년이 걸릴지 15년이 걸릴지 의문이다. 그리고 그동안 기회비용이 날아가기 때문에 아무리 P가 저렴해도 손이 가지 않는다. 

 

기존에 물건을 갖고 있던 원주민이라면 계속 가져가는 게 제일 좋은 선택인 거 같지만, P를 주고 신규로 진입하는 사람은 특히나 잘 따져보고 결정해야 한다.

 

평당 공사비가 900이 넘어가고 있으며 (연면적 기준) 900을 기준으로 계산했을 때 일반분양가가 과연 얼마까지 나와야 나한테 이득인지 잘 따져봐야 한다.

개인적으로 계산해 봤을 땐 사직1은 지금 P에는 전혀 메리트가 없어 보이고, 사모1은 메리트가 있지만 조합 리스크가 너무나 크다. 사모2가 제일 괜찮지만, 먼저 분양하는 사직1과 사모1이 부담으로 다가오기 때문에 추천하지 않는다.