규제지역 해제 어디가 어떻게 바뀔까?(Feat. 청약)

 

서울, 과천, 광명, 하남, 성남(분당, 수정)
위 4곳을 제외하고 모든 규제지역 해제.
11/14일부터.

안녕하세요.

부동산 신입사원입니다. 오늘은 거의 일주일 만에 글을 쓰네요...

 

회사에 문제가 생겨 정신이 없었네요... + 회식.ㅠㅠㅠㅠ

일주일만에 글이라 더욱 유익한 정보 남겨드릴게요.~

 

오늘은 규제지역 해제로 인해 달라지는 점들을 알려드리겠습니다.

현재 전국에 규제지역은 서울(전 지역), 과천, 광명, 하남, 성남(분당), 성남(수정) 이렇게 6곳입니다.

 

어떠신가요?

느낌이 오시죠? 현재 가격이 잘 버텨주는 곳들만 빼고 모든 곳에 규제를 해제했습니다.

 

개인적으로 세종시가 이번 규제지역에서 빠진 게 놀랍네요.

정부가 생각했을 때 더 이상 부동산 상승은 예상하지 않는 거 같습니다.

+

부동산 거래가 없다 보니 세금이 부족해서 규제지역 해제를 통해 거래 활성화를 이루려는 거 같습니다. 

(개인적으로 다음은 서울 제외 전 지역 규제 해제 -> 서울 해제 -> 취득세 완화가 되지 않을까... 조심스레 예상해 봅니다.)

규제 완화에 따른 매수 타이밍은 다음 글에 쓰도록 하겠습니다.

 

아래 강남구 거래량 보이시죠???

2012년 저점이 128건이었는데 작년에 21건이었습니다... 역대 최저..(이렇게 되면 정부는 세금이 너무너무 부족해지죠)

 

아래 사진은 21년 8월 규제지역 표입니다.

당시만 해도 거의 전국이 규제지역이었지만, 1년 3개월 만에 위에 6곳만 제외하고 전부 해제가 됐네요..

그렇다면 규제지역이 해제되면 매수자들은 무엇이 달라지는지 알아보도록 할게요.~

 

• 대표적인 변동사항(비규제 지역)

• 대출

비규제지역의 경우 집값의 70%까지 대출이 나옵니다.

단!! DSR40% DTI 60%는 여전히 존재하기 때문에 소득과 기존 대출에 따라 70%까지 대출이 안 되는 경우가 많습니다.

 

• 취득세

사실 규제지역 해제에 따라 가장 크게 변하는 것은 취득세와 양도세입니다.

비규제지역은 2 주택의 경우 8% -> 3% 이내로 바뀌었습니다.

2 주택으로 7억짜리 집을 추가로 매수했다면, 7억의 8%인 5,600만 원이 취득세로 납부를 해야 했습니다.

하지만 지금은 3%인 2,100만 원으로 확 줄었습니다.

 

심지어 1 주택자가 6억 이하의 아파트를 매수할 경우 1%의 취득세를 납부하게 됩니다.

6억짜리 집을 매수할 경우 취득세가 600만 원 밖에 납부하지 않습니다.

 

• 양도세

양도세 비과세를 받기 위해 2년 실거주 요건이 -> 2년 보유로 바뀌게 되었습니다.

사실상 거래 활성화에 가장 큰 영향을 미치는 요소이죠.

규제지역의 경우 2년 실거주를 채우지 않고 매도하게 될 경우 최대 80%의 시세차익에 대한 세금을 부과하게 되었죠.

 

하지만 비규제 지역의 경우 2년만 보유하게 되어도 비과세 요건을 충족하기 때문에 거래 자체가 증가할 확률이 높습니다.

(예를 들어)

동탄에 사는 제가 남양주의 아파트를 사고 싶습니다.

올해 초에만 해도 남양주는 규제지역이었기 때문에, 동탄에 사는 저는, 남양주의 아파트를 살 수가 없었죠..

(동탄에서 남양주는 실거주가 절대 불가능..)

하지만 2년 실거주 -> 2년 보유로 바뀌게 된 현재는 충분히 가능하죠.

 

• 청약

사실 청약은 크게 달라지는 게 없습니다.

단!! 무순위 청약의 경우 전국에서 신청이 가능합니다.(23년 1월부터)

청약 부분에서 이번 규제 완화로 가장 눈여겨 볼만한 부분은 전국 무순위 청약 신청 가능입니다.

대부분이 기존과 비슷하지만 전국 무순위 청약이 가능하다는 점입니다.

 

기존에 과천 청약은 과천시에 6개월~1년 이상 거주한 사람만 가능했는데, 이제는 무순위 청약의 경우 전국의 무주택자분들이 신청이 가능합니다. 

 

무주택이신 분들은 당장 과천, 분당, 하남 이런 곳의 청약 알람을 등록해두세요!!

 

• 작년에 청약 당첨된 사람들

주변에 보면 작년에 청약이 당첨된 분들이 많더라고요.

그런 분들은 대부분 아래 케이스 분들이 많습니다.

2021 Or 2022년 청약 당첨(조정지역) -> 2023 Or 2024년 입주(비조정지역) 

 

청약은 모든 기준이 잔금 납부일 기준입니다.

 

아래 예시를 볼까요

A 씨와 B 씨는 2020년 동탄 2에 청약 당첨이 됩니다. 당시 동탄은 투기과열지역이었습니다.

그리고 2021년 1월 중도금 대출을 실행합니다. 물론 1개 은행에 50%까지 중도금 대출을 실행합니다.

그리고 11/1~30일 안에 잔금을 치르고 입주를 해야 합니다.

여기서 A 씨는 11월 2일에 잔금을 납부했고, B 씨는 좀만 기다렸다가 11월 21일에 잔금을 납부했습니다.

동탄 2의 비규제지역 기준일은 11월 14일입니다.

이렇게 되면 A 씨는 규제지역일 때의 취득세, 양도세 요건을 받게 됩니다.

이에 비해 B 씨는 비규제 기준일인 11월 14일 이후에 잔금을 납부했기 때문에 비규제지역의 취득세와 양도세를 적용받게 됩니다.(이러면 A씨는 속 터지죠..)

 

이처럼 청약의 모든 기준은 잔금 납부일입니다.

 

 

오늘은 비규제지역과 이에따라 취득세, 양도세가 어떻게 달라지는 알아봤습니다.

주택 매수를 생각하고 계신 분이라면 이런 세금 완화 시기를 잘 이용하시기 바랍니다.

위에서도 썼지만, 규제 완화의 순서는 

비규제지역 확대 -> 서울 규제지역 해제 -> 취득세 완화라고 생각합니다. 

 

분명 다음으로는 과천, 하남, 광명의 규제지역이 해제될 것입니다. 그리고 다음은 취득세를 더욱 완화하고 양도세 비과세를 더욱 완화시켜줄 것입니다.

그때를 기다리며 공부를 해봅시다.~

 

그럼 다들 수고하세요.~