1. 매수/매도 타이밍에 대해. 전세가율편(Feat. 전세/공급/심리/정책)

 

집을 사고 팔 타이밍
호재보다 중요한 것은 사이클이다.
전세가율, 공급, 심리(금리), 정책

 

안녕하세요.

부동산 신입사원입니다.

 

오늘은 언제 아파트를 사고팔아야 할지 알아보겠습니다.

제가 보는 지표는 총 4가지 입니다.

전세가율, 공급, 심리(금리), 정책

그중에서 오늘은 전세가율에 대해 알아보겠습니다.

물론 제가 개인적으로 보는 지표들이기 때문에 재미로만 봐주세요~

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(▼부동산 매수 매도 타이밍 공급편▼)

2. 아파트 매수 매도 타이밍. 공급편(Feat.전세/공급/심리/정책)

2. 아파트 매수 매도 타이밍. 공급편(Feat.전세/공급/심리/정책)

 

저는 부동산에 사이클이 있다고 생각합니다.

아래 사진을 보시면 2009년 부터 2022년까지 하락과 상승이 모두 보이시죠?

 

하락 뒤에는 반드시 상승이 오고

상승 뒤에는 반드시 하락이 옵니다.

그리고 폭등 뒤에는 반드시 폭락이 옵니다.

 

오늘은 전세가, 공급, 심리, 정책을 통해 지금이 매수 타이밍인지

매도 타이밍인지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

폭등 뒤에는 폭락

 

폭등 뒤에 폭락이 오는건 모든 자산의 공통점입니다.

주식, 부동산, 비트코인, NFT 모두 작년까지 폭등을 하고 지금은 폭락을 하고 있습니다.

명심하셔야 하는게 모든 자산은 폭등 뒤에는 반드시 폭락을 합니다.

비트코인 차트

 

제가 관심있게 보는 동탄 2입니다.

작년까지 삼성전자, 신도시, GTX 호재로 폭등에 가까운 상승을 보이고

지금은 최대 40%까지 빠지고 있습니다.

(동탄 2의 미래는 다음에 자세히 다루겠습니다.)

 

그리고 특히나 부동산에서 폭등 -> 폭락의 전조는 수없이 나타납니다.

그것이 바로 전세가율, 공급, 심리(금리), 정책입니다.

 

전세가율

전세가율은 대표적인 하방지지선입니다.

물론 요즘 같은 장을 전세와 매매가 같이 빠지기 때문에 전세의 하방 지지가 크게 와닿진 

않을 수도 있습니다.

 

하지만 전세가 매매의 하방 압력을 지지하거나 반대로 끓어 내릴 수도 있기 때문에

전세가율을 반드시 아셔야 합니다.

 

하락장 : 높은 전세가율(매수시기)

상승장 : 낮은 전세가율(매도시기)

기준선 : 2012~2016년 전세가율

 

전세가율이 높을 때가 매수 타이밍이고 ,

낮을 때가 매도 타이밍입니다. 그리고 그 기준은 2012~2016년의 전세가율을 기준으로 하시면 됩니다.

 

그 이유는 당연히 하락장에선 매매보다는 원금이 보장되는 전세를 원합니다.

반대로 상승장에선 전세가가 떨어지는 것이 아닌, 매매가가 너무 빨리 올라 전세가율이 

떨어지게 됩니다.

 

평촌의 목력 2단지입니다.

2012년~2016년까진 하락장이었습니다.

2013년 초 62%의 전세가율이 2016년 하락장의 끝에선 70%까지 증가합니다.

그리고 상승장인 2017년부터 매매가가 무섭게 상승하며 전세가율이 벌어집니다.

 

 

또 다른 예시인 영통 삼성 레미안 아파트를 볼까요?

평촌과 동일하게 2013년부터 전세가율이 점점 증가하더니 

2019년 정점을 찍고 매매가가 폭등하게 됩니다.

 

대부분의 단지에서 2013년부터 전세가율이 증가하고

2018~2019년 매매가 증가로 전세가율이 떨어지게 됩니다.

 

우리는 여기서 '영통의 전세가율은 60~80% 수준이구나'를 캐치하시면 됩니다.

그런 다음에 이 수치를 적용해서 매매 타이밍을 잡으시면 됩니다.

 

구축 전세가율을 통해 주변 신축
매매 타이밍 잡기

 

앞에서 예로 들었던 영통을 계속 말씀드릴게요.

 

앞에서 저희는 영통역 부근의 아파트의 전세가율은 60~80% 라는 것을 알았습니다.

그러면 이를 주변 망포역 신축에 대입해 보겠습니다.

 

영통역과 망포역은 한 정거장 차이로 가깝고 

생활환경을 공유하고 있어서 영통의 데이터를 망포에 적용하셔도 됩니다.

 

 

위 사진에서 파란색 부분이 입주 5년 차 정도의 신축입니다.

해당 아파트들은 신축이라 2013~2018년의 전세가율 데이터가 없습니다.

여기서!! 영통의 전세가율 데이터를 적용하는 것입니다.

 

영통의 전세가율은 60~80% 수준이었습니다.

그리고 망포역 부근의 신축들의 현재 전세가율은 50~70% 수준입니다.

하지만 대장 아파트인 힐스테이트가 아직 50% 수준이네요.

(대장 아파트가 전세가율이 높아질 때까지 기다리는 게 좋습니다.)

 

 

그럼 언제사야하나?

 

망포역 부근 아파트는 이미 20~30% 정도 하락했습니다.

여기서 극단적인 추가 하락은 없을 것이라 생각합니다.

그래도 5%는 더 빠질 수도 있을 거 같습니다.(수원 공급이 너무 많아서요ㅠ)

 

하지만 이미 20~30% 정도 가격이 빠졌고, 전세가율이 60~70%까지 왔을 때가 임장 다닐 타이밍입니다.

주변 단지들 전세가율을 계속 모니터링하다가 

전세가율이 70% 수준이 6개월 이상 유지된다면 긍정적으로 보입니다.

 

 

하지만 여러분이 고려하셔야 할게 '절대 급하시면 안 됩니다.'

부동산은 주식처럼 반등하지 않습니다. 

 

상투 잡으시면 최대 10년까지 갈 수 있습니다.

아래 영통과 일산 아파트 차트 보이시나요?

 

2006년 상투 잡으신 분들은 원금 회복까지 12년 걸렸습니다.

너무 조급하게 생각하지 마시고

꾸준하게 전세가율, 매도호가, 거래량 모니터링하시면서 공부하시길 바랍니다.

 

 

오늘은 부동산 매매/매수 타이밍 지표 중 전세가율에 대해 알아봤습니다.

매매 가격과 동일하게 전세가율도 사이클입니다.

 

옛날 자료이긴 하지만, 전세가율이 높을 때 매수하고

낮을 때 매도하는 것은 당연한 것입니다.

 

이런 전세가율과 공급, 심리, 정책을 같이 봐주시면 

더 높은 확률로 무릎에서 살 타이밍을 찾을 수 있을 겁니다.

(발바닥에서 사는 것은 불가능합니다...ㅠㅠ)

 

KB은행

 

오늘 전세가율 글은 여기서 마무리하겠습니다.

다음에는 공급, 심리, 정책에 대해 하나씩 알아보겠습니다.

오늘도 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

좋은 하루 보내시길 바랍니다.~

 

 

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