재건축 가능성 판단하는 방법(Feat.안산 중앙역)

 

오늘은 안산 중앙역의 개발 호재와 재건축 가능성 단지를 알아보려고 합니다. 또한, 재건축 단지 볼때 무엇을 중점적으로 봐야 하는지 알려드릴게요. 재건축 단지를 갖고 계시거나 매매를 생각하고 계신 분들은 오늘 배운 내용을 잘 참고하세요.

 

교통의 중심 안산 중앙역

안산은 우축으로는 수원, 좌측으로는 송도 북측으로는 산본/과천이 있습니다. 그중 안산 중앙역은 현재 산본, 과천, 사당, 서울역을 잇는 4호선, 왕십리, 성남, 수원, 인천을 잇는 수인분당선이 있습니다. (4호선이 큰 메리트죠)

그리고 2024년 안산~광명~구로~영등포~여의도를 잇는 신안산선이 개통 예정입니다. 여러분! 지하철은 주요 거점을 가냐 안 가냐로 판단하시면 됩니다. 여기서 주요 거점은 서울의 강남, 여의도, 서울역, 사당 이런 곳들입니다. 안산 중앙역의 노선 중에 가치는 신안산선 >> 4호선 > 수인분당선이라고 생각합니다.

서해선을 알고 계신분이 있나요? (원시~소사까지 지하철입니다.) 서울 주요 입지를 전혀 통과하지 않는 서해선 같은 게 뚫린다고 호재라고 하시면 안 됩니다. 지하철의 호재는 신분당선, 신안산선 같이 주요 입지를 가야 합니다.

 

 

 

 

철도 계획을 믿지 마세요!

오늘 주제와 좀 떨어진 얘기긴 하지만, 철도 계획을 절대 절대 믿지 마세요. GTX, 동탄 트램 등등 아직 계획중!!인 철도 계획을 보고 매매를 하시면 안 됩니다. 제가 드리고 싶은 말은 이 책에 너무나 정확히 나와있어요! 철도는 꼭 삽을 뜬 계획만 보셔야 합니다.

현재 GTX A가 공사 중이죠? 그렇다면 A는 괜찮습니다. 하지만 공사 시작도 안 한 B, C를 노리고 송도를 들어간다?  절대 비추입니다. (사실 GTX A의 파워도 가격과 배차 간격이 나와야 알 수 있죠)

 

김시덕

중앙역 노후화 아파트

다시 중앙역 애기로 돌아왔습니다. 앞으로 교통이 천지개벽할 안산 중앙역 부근에 아파트 단지를 알아보겠습니다. 중앙역 북쪽의 힐스테이트와 푸르지오를 제외하면 전부 20년 이상 구축입니다. 그중에서 주황색 부근의 35년 부근의 구축 아파트를 통해 재건축 가능성을 따져 보겠습니다.

 

• 재건축 가능 단지

안산 중앙역 북측의 주황색 단지 중에 재건축이 가장 유력한 단지는 고잔동 주공 5/6단지입니다.

아래 표에서 59 증가율 248% 보이시나요?

 

이게 의미하는 것은 '현재 고잔동 주공 6단지를 59 사이즈로 환산 했을 때 100가구'라면,

안산시 3종 최대 용적률 300% 적용 시 '만들 수 있는 59사이즈 가구가 248가구'라는 의미입니다. 

 

즉 지금 보다 2.48배 더 많은 세대수를 만들 수 있다는 것입니다.

대지지분이 크다 = 59/84 사이즈 증가율이 크다 = 더 많은 세대를 만들 수 있다 = 사업성이 뛰어나다.

 

 

사실 재건축이 진행되고 있는 대부분의 아파트는 대지지분이 대략 18~20평은 나와야 합니다. 

그렇다면 고잔동 5/6단지를 제외하고 나머지 단지는 재건축이 쉽지 않아 보입니다...

(물론 어떻게 될지는 모르져)

 

 

• 고잔동 주공 5/6단지 입지

고잔동 주공 5/6단지 전경입니다.

전부 5층의 낮은 건물들만 있죠? 평수는 15~18평으로 매우 작습니다.

평수가 작고 층수가 높은 아파트는 용적률이 높지만,

주공 5/6단지는 층수가 낮아 용적률이 110% 정도로 매우 낮습니다.

 

또한, 3종 주거지역이라 안산시 최대 용적률이 300%죠..

 

대지면적이 매우 넓은 편은 아니지만, 건물이 층수가 낮아서 사업성이 꽤 나오네요.

 

 

입지를 한번 볼까요?

딱 보기에도 5단지 입지가 훨씬 좋죠?

5단지가 역 접근성, 주변 시청, 초등학교, 신축과 접근성 등 모든 면이 우수합니다.

 

특히나 5단지 남쪽 동이 힐스테이트 보다 입지는 우수합니다.

상업시설이 너무 가까운 것보다는 한 블록 떨어져 있는 것을 저는 추천합니다.

조용하고 애들이 위험하지 않아서 좋아요.

 

백화점과 영화관을 조용한 입지에서 모두 누릴 수 있죠.

 

 

 

옆에 경안고등학교 수준도 같이 봐줘야 합니다.

주변 중/고등학교의 학업 수준은 반드시 파악해야 합니다. 동네 분위기가 달라집니다.

여러분이 잘 알고 있는 지역과 비교하시면 됩니다. 

저는 영통에 살았어서 영통 학군의 분위기를 잘 압니다. 그래서 항상 영통과 중/고등학교를 비교하죠.

 

옆에 경안고등학교 수준이 아주 좋죠? 안산 단원구에서 탑급이네요. 

수원에서 유명 학군인 영통에 비교해도 밀리지 않죠?  

재건축이 된다면 중앙역 부근에서는 해당 단지가 제일 먼저 되겠네요.

교통, 입주, 학군 모든 게 타 단지에 비해 우수합니다.

 

역시나 이미 조합설립 단계까지 왔네요..

하지만 댓글에서 말씀하시는 완료 시점이 무엇을 의미하는지를 모르겠지만,

재건축은 생각보다 오래 걸립니다.

 

조합장이나 주민 트러블로 무산될 수도 있고요.

 

정말 좋은 입지의 둔촌주공도 문제가 많은데, 입지와 사업성이 덜한 안산은 얼마나 문제가 많을까요.

조합설립 시기가 하락장이라 그게 좀 걸리긴 하지만,

이 정도 입지라면 큰 문제만 없다면 그래도 재건축은 될 거 같습니다.

 

 

요즘 30년 이상 된 아파트는 다 재건축 얘기가 나오고 있습니다.

하지만 재건축은 생각보다 쉽지 않죠.

초보자 분들이 잘 모르시고 들어가면, 상투는 상투대로 잡고 재건축은 안 될 가능성이 큽니다.

 

차라리 25년 정도 애매한 아파트를 사시는 걸 추천드립니다.

재건축 가능성이 높은 20~25년 차 아파트는 재건축 호재가 반영이 안 돼서 가격이 상대적으로 저렴합니다.

 

녹색 지역의 그런 아파트를 사셔서 존버 하는 게 오히려 초보자 분들은 이득입니다.

 

오늘은 안산 중앙역 재건축 단지에 대해 알아봤습니다.

지하철 호재가 있기 때문에 24년에 개통이 되면 어느 정도 반영은 될 듯합니다.

현재에도 신안산선 덕분에 중앙역 부근은 가격 방어가 어느 정도는 되네요.

(재건축 가능성 없는 단지는 제외..ㅠ)

 

 

재건축 매매를 고려하시는 분은 꼭 자세히 알아보셔서 상투 잡는 일이 없길 바랍니다.!

그리고 내가 사는 지역이 재건축 가능성이 있는지 궁금하다!! 하시는 분들은 댓글 남겨주세요.

 

제가 한번 봐드리겠습니다.

 

오늘은 이만 마치겠습니다.

감사합니다.~

다들 좋은 하루 보내세욯ㅎ