폭등하는 집값, 불안한 마음
후배가 신청한 청약..
과연 옳은 선택인가.??
부동산 신입사원의 세번째 이야기입니다.
오늘은 청약에 대해 알아보려고 합니다.(Feat. 평택)
제목에서 알 수 있듯이 2020년부터 부동산이 폭등하면서 모든 사람들이 부동산에 관심이 많아지기 시작합니다.
그리고 후배가 평택에 있는 아파트의 청약에 도전합니다.
청약에 당첨이 되었는지, 안 되었는지는 말씀드리지 않을게요.ㅎㅎ
초년생 분들이라면 특히나, 급한 마음에 청약은 무조건!! 조심하셔야 합니다.
해당 아파트는 평택 동문디이스트 5단지입니다.
분양가 상한제가 적용되지 않은 아파트라서 주변 시세보다 크게 저렴하지는 않았습니다.
2021년 분양 당시 가격은 84기준 4.6억이었습니다.(발코니 확장비 미포함)
밑에 사진은 현재 주변단지 시세입니다.
(이미 분양가 만큼 하락.....ㅠㅠ)
옆에 3단지가 비교적 최근 입주를 끝냈습니다. 그래서 가격이 그나마 조금 높은걸 알 수 있죠.
평택은 고덕과 지제 크게 두 축으로 발전을 하고 있습니다. (소사벌, 용죽 등도 있습니다..)
그중에 지제를 보시면 지제역부터 가격이 비싸게 형성되는 것이 보이시죠?
지제는 5급지까지 있다고 보시면 돼요.
지제역과 이마트를 끼고 있는 더샵(빨) -> 힐스(주) -> 센트럴파크(노) -> 센트럴자이(초) -> 동문시티(파)
후배는 그중에 5급지인 동문 끝자락 5단지를 신청했습니다.
여러분 대충 딱 봤을 때 느낌 오시죠?
사실 해당 아파트는 지제에서 입지가 젤 좋지 않습니다. 이런 곳은 절대 넣으면 안 되는 분들이 있죠.
- 청약 고가점자
- 자금 흐름이 안 되는 분들
그렇다고해도 무조건 단점만 있는 것은 아닙니다.
후배가 해당 아파트에 청약을 넣은 이유는 아래와 같습니다.
1. 낮은 청약 가점
-> 후배는 청약 가점이 거의 없는 상태였습니다. 결혼도 늦게 한다고 하기에 청약 가점에 대해 욕심이 없었죠. 이런 분들은 굳이 청약 점수를 모으기 보단 적당한 단지를 이른 나이에 신청 하는 것도 괜찮은 방법이라고 생각합니다.
-> 영끌이 아니라면, 부동산을 사서 전/월세를 놓는 것은 엄청난 공부가 됩니다. 그런 관점에서도 이른 나이에 시작하는 것은 나쁘지 않다고 봅니다.
2. 나름 여유 있는 자금 흐름
-> 당시 후배는 8천 만원 정도 현금을 들고 있었습니다. 반전세로 거주하는 빌라도 전세금이 5천만원 정도 들어가 있었죠. 또한, 저희 회사 연봉이 5~6천+알파 수준이라 나름 감당이 가능할 것이라 생각했죠(입주는 24년 3월). 회사가 화성이라서 평택에 실거주도 가능했죠.
3. 삼성전자
-> 평택 삼성 공장은 유명하죠. 현재 3기까지 건설이 되었고 4~5기를 건설하고 있는 거 같습니다. 처음 목표였던 6기까지 계획이 완성된다면 삼전, 장비사, 2~3차 협력사들까지 수요가 받쳐줄 것이라 봤습니다. 물론 전월세가 받쳐주고 매매는 크게 반영되지 않을 거 같습니다.
-> 그래도 전세가 받쳐준다면 다음 사이클까지 버티기에는 문제가 없다고 봤죠.
4. 전세 세팅 가능
-> 실거주 의무가 없기 때문에 완공 후 전세를 맞출 수가 있습니다. 물론 평택에 입주 물량이 워낙 많기 때문에 전세가가 50% 수준도 안 나오겠지만, 그래도 1.5억 가까이 되는 현금과 50% 수준의 전세가면 남은 잔금은 감당이 가능할 것이라 보았습니다.
그렇다면 아쉬운 점
1. 높은 분양가
-> 옆에 3단지는 84기준 분양가가 3.3억이었습니다. 그런데 5단지는 84기준 4.6억이죠. 어떠신가요? 1년 6개월 만에 분양가가 1.3억이나 올랐죠. 1,2단지는 미분양에 마이너스 피가 나온 단지였습니다. 그런데 2021년 말에 청약한 5단지는 1억이나 올랐음에도 완판되었죠.
-> 부동산 폭등기에 건설사들은 분양가를 높여 분양해도 대부분 완판되었죠. 지금은?? 아니죠...
-> 그래서 폭등기라고 해도 너무 비싼 분양가는 조심하셔야 합니다.
2. 입지
-> 보시면 지제 입지 중에 제일 하급지입니다. 지제역까진 걸어서 절대 못 가는 거리죠. 위쪽으로 브레인시티가 계획 중이고 아래로는 수촌 지구가 계획 중입니다. 그러나 둘 다 계획만 하고 있어서 호재 실현까지는 좀 더 기다려야 할 거 같습니다.
-> 옆에는 쌍용차 공장이 있고 쌍용차 공장이 이전한다 안 한다 얘기가 많지만 이 또한, 실현된 호재가 아니기에 넘어갑니다.
3. 평택 입주 물량
-> 평택은 26년 12월까지 고덕/지제에만 11000세대 정도의 물량이 공급됩니다. 안중과 평택항 부근까지 더하면 17000세대 정도가 공급됩니다. 이에 비해 평택의 인구는 57만입니다. 적정 물량은 인구 대비 0.5%~1%로 보고 있습니다. 그렇다면 평택의 적정 공급 물량은 3~6천 세대 정도가 되겠네요. 그에 비해 물량이 너무나 많습니다.
4. 기회비용
-> 5단지는 입주가 24년 3월입니다. 사실 그때까지 모아둔 돈 + 모을 돈 합치면 최소 2억은 되겠죠. 2억이면 요즘 같은 장에 비교적 선택지가 많았을 겁니다. 그런데 그 돈을 여기에 깔고 앉으면 그만큼 기회가 날아가겠죠.
당첨이 된다면 향후 계획
34평이나 되는 집에 결혼도 안 한 30초반 직장인이 혼자 사는 것은 아깝다는 생각이 듭니다.
그래서 입주 전까지 최대한 돈을 모으고, 전세를 맞추는게 좋겠다는 생각입니다. 전세가가 얼마나 나올지는 모르겠네요.
주변 전세를 보자면 동문 1~4차의 전세 호가는 2.6~2.8억 정도가 되네요. 실제 거래되는 전세는 2.5억 정도로 네이버 호가보다 조금 낮습니다. 안전하게 2억으로 잡고 자금을 계획하면 되겠네요.
(청약은 무조건 안전하게 자금을 잡으셔야 합니다. 네이버 호가를 보고 자금 흐름을 계획하시면 큰일납니다.)
최근 입주를 시작한 더샵지제역센트럴파크 1단지도 2.5억~2.8억까지 전세가 형성되네요. 입주 시기엔 24년이면 입주 물량이 지금보다는 좀 적어지기 때문에 넉넉하게 2억 초반으로 생각하고 있습니다.
최종적으론 해당 아파트를 분양 받아도 자금은 전혀 문제되지 않습니다.
다만, 투자의 관점으로 접근한다면 얼마나 오를지는 두고 봐야죠.
평택 같은 신도시는 워낙 의견이 분명하게 나뉩니다.
'에이 평택을 누가 들어가냐, 그래봤자 평택이다.' Vs '세계 최대 삼성공장이 있는 자급자족의 신도시다.'
결론은 누가 맞을지 모르겠습니다.
하지만 저는 그래도 평택을 긍정적으로 보기 때문에 요즘 임장을 열심히 다니고 있습니다.
후배가 청약에 당첨이 되었는지 안 되었는지는 말씀드리지 않겠습니다.
다만, 똑똑한 친구이기 때문에 먹고살 걱정은 없는 친구임이 확실합니다.
요즘같은 하락장에는 묻지마 청약이 없겠지만, 그래도 초년생 분들은 꼭 자신의 자금흐름과 미래 입지를 보고청약을 하셨으면 좋겠습니다.
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