내포신도시 언제까지 떨어질까 (마피 속출. 지금이 들어갈 타이밍인가 Feat 임장기)

내포신도시는 홍성군과 예산군  사이에 만들어진 신도시입니다. 충남도청, 충남경찰청, 충남교육청 등이 위치한 행정 신도시입니다. 내포신도시의 임장기와 어떤 단지가 좋은지 알아보겠습니다.

 

1. 내포신도시

2. 내포신도시 공급과잉

3. 언제까지 떨어질까

4. 입주 예정 단지 임장 
 1) 모아미래도
 2) 반도유보라
 3) 디에트로
 4) 중흥  

1. 내포신도시

내포신도시는 홍성군과 예산군 사이에 만들어진 신도시입니다. 북쪽은 예산군 남쪽은 홍성군 주소지이며 충남도청과 경찰청, 교육청 등이 있는 행정 도시입니다. 워낙 많은 블로그와 유튜버들이 내포신도시의 일자리와 호재에 대해 다루기 때문에 저는 공급과 전망에 대해 다루겠습니다.

 

 

2. 내포신도시 공급과잉

내포신도시는 지방 신도시이기 때문에 지금처럼 공급이 많을 때는 가격이 주저앉을 수밖에 없습니다. 실제로 내포신도시에 공급됐거나 공급 예정인 가구는 대략 11,000세대입니다. 현재 내포신도시 인구가 3.5만 명을 앞두고 있습니다. 홍성군과 예산군 인구를 합쳐도 17만 명이 되지 않습니다.

 

현재 내포신도시는 주변 인구 및 도시 인구 대비 공급이 굉장히 많다고 볼 수 있습니다. 보통, 인구의 1% 정도가 매년 적정 공급으로 보고 있습니다. 즉, 홍성과 예산의 인구가 17만명이니까 내포신도시의 매년 적정 공급은 1700 가구입니다. 3년 동안 5100 가구가 공급되면 적정하다고 볼 수 있습니다. 하지만 지금은 3년 동안 11000 가구가 공급되니 공급 과잉이라고 볼 수 있습니다.

내포신도시 3년 내에 입주 예정 단지

 

3. 내포신도시 언제까지 떨어질까

개인적으로 내포신도시의 저점은 지금이라고 생각합니다. 전국적으로 아파트 반등이 나온 시점에 내포신도시만 마피가 속출하고 있습니다. 그리고 심할 경우 마피 2000~3000 정도 매물도 찾을 수 있기에 여기서 더 큰 하락은 없지 않을까 생각합니다. 

 

앞으로 예정된 종합병원, 남쪽의 산업단지(2032년)가 제대로 조성만 된다면 지금의 공급은 충분히 소화된다고 봅니다. 또한, 공사중인 서해선도 완공이 된다면 서울 접근이나 다른 도시들 접근성이 좋아지기에 산업단지에도 긍정적으로 작용할 것으로 봅니다. 하지만 지금 당장 공급이 너무 많기 때문에 계속해서 마피로 던지시는 분들이 생길 겁니다. 실거주를 고려하시는 분들이라면 지금 나온 분양권을 마피로 잡으시는 것도 추천드립니다.

 

4. 입주 예정 단지들 임장

금요일에 충남도청에 일이 생겨서 실제로 분양 예정인 단지들도 돌아봤습니다. 도시는 전체적으로 쾌적하고 녹지도 많아서 살기는 좋아보였습니다. 특히나 동~서쪽으로 산책로가 조성되어 있어서 공원과 공원을 산책로를 통해 이동할 수 있었습니다. 도시 자체도 쾌적하고 설계를 잘해놨기 때문에 지금 공급만 해소된다면 추후에는 더 좋아질게 분명해 보였습니다.

 

1) 모아미래도 1/2차

남서쪽에 상권도 도보로 이용이 가능하고 북쪽의 초등학교와 서쪽의 유치원도 걸어서 접근이 가능합니다. 중학교가 도보 15분 정도 걸리지만 이정도 거리는 중학생한테 큰 문제는 없을 거 같습니다. 1차, 2차, 대방과 붙어있어서 누가 좋다고 하기에 애매한 위치 같습니다. 

 

현재 마피 매물이 찍혀서 평당가가 2.9억이 됐네요. 당분간은 이정도에 가격이 찍히겠지만, 마피 매물들이 다 사라지면 이 가격은 보기 힘들지 않을까 싶네요. 

모아미래도 1/2차

 

2) 반도유보라

여기는 네이버 부동산에도 마피 매물이 없네요. 모아미래도와 입지가 큰 차이는 없지만 아무래도 건설사와 상권이 가깝다는 점 때문에 잘 버티는 거 같습니다. 그리고 입주가 모아미래도 2차 보다 4개월가량 늦기 때문에 굳이 지금 당장 마피로 팔려는 움직임은 없는 거 같습니다. 

 

남쪽의 상권 이용이 가능하고 주상복합이라 단지내 상가가 다른 단지보다 잘 형성될 거 같습니다. 단지 서쪽에 산책로가 있어서 산책로를 통해 내포신도시 전체를 돌아다닐 수 있습니다. 입주도 모아미래도 보다 늦어서 집주인들이 하락장에도 잘 버티는 거 같습니다. 

반도유보라

 

3) 디에트로 

여기는 아직 분양권 전매가 불가능한 곳입니다. 25년 11월 입주라서 시간이 굉장히 오래 남았고 무엇보다 중도금 무이자 대출입니다. 요즘 중도금 대출 이자가 대략 6~6.5% 정도라서 25년까지 중도금 무이자면 대략 2000만 원 이상 이득인 샘이죠. 하지만 분양가가 다소 높은 감이 있습니다. 주변이 평당가가 1000을 넘지 않고 모아미래도는 마피로 900까지 평당가가 떨어졌는데, 여기는 1200수준입니다. 아무래도 입주가 많이 남았다 보니 건설사에서 평당가를 높게 측정한 거 같습니다. 

 

남쪽으로 종합병원이 예정되어 있는데, 아직은 미지수입니다. 병원만 들어온다면 훨씬 좋아지지 않을까 생각합니다. 상권도 도보 이용이 가능하고 초/중/고등학교도 도보로 가능해서 애들 키우기엔 좋은 위치입니다. 이미 분양받으신 분들은 버틸 수 있다면 버티는 게 제일 손해를 적게 보는 방법 같습니다. 입주시점에는 내포신도시도 어느 정도 회복을 하지 않을까 생각합니다. 이런 장에 두려움 때문에 던지면 오히려 손해입니다. 

디에르토

 

4) 중흥 

내포신도시가 북쪽과 남쪽에 주거단지가 있고 중간은 상업시설이 있습니다. 남쪽이 먼저 입주를 해서 오래된 단지는 이제 12년차에 접어듭니다. 그에 비해 북쪽은 이제 아파트가 올라가기 시작해서 더욱더 신도시입니다. 하지만 아직 상권이 없기에 실거주로는 남쪽이 훨씬 좋습니다.

 

시간적 여유가 많으신 분들이나 투자로 보시는 분들은 북쪽이 낫고 당장 실거주를 하실 분들은 남쪽이 좋아보입니다. 북쪽도 택지는 상업시설과 주거시설이 잘 나뉘어 있어서 아파트가 들어서고 상가가 들어서면 더욱 좋아질 것으로 보입니다. 북쪽에서는 아무래도 건설사나, 상업시설이나 중흥이 제일 좋아 보입니다. (지금은 주변에 아무것도 없습니다.)

 

남쪽은 상업시설 용지라서 아파트가 들어오고 나면 상가가 형성될 것으로 보입니다. 그리고 초/중/고등학교 도보 이용이 가능합니다.북쪽에도 아파트가 들어오기 때문에 위치는 중흥이 제일 좋아 보입니다.

북쪽의 중흥

 

내포신도시는 인구에 비해 공급이 너무 많아서 현재는 가격이 많이 눌려있습니다. 하지만 8~10년 차와 신축이 가격 차이가 거의 없는 수준입니다. 공급이 어느 정도 해소되면 신축을 시작으로 가격이 어느 정도는 올라가지 않을까 생각합니다. 또한, 도시 구조도 괜찮아서 주변 인구를 흡수할 수 있을 거 같습니다. (버틸 수 있으면 버티세요)

 

 

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