취미가 임장인 프로임장러 부린이가 알려주는 임장 전 준비사항 (누구나 임장고수가 될수있다)

임장을 하실 때 굳이 아파트 내부까지 볼 필요는 없습니다. 단지와 주변 상권만 봐도 충분합니다. 임장 전에 어떤 것들을 준비해야 하는지 알려드리겠습니다. 

 

1. 임장, 겁먹지 마라
 -> 굳이 아파트 내부를 볼 필요는 없다.

2. 임장 전 준비사항
 1) 내 지역 시세 파악
 2) 유명지역 시세 파악
 3) 임장 가격 분석 + 미래 호재

3. 임장을 많이 다녀야 하는 이유
 -> 타이밍 잡기 좋다

1. 임장, 겁먹을 필요 없습니다.

이 글을 읽으시는 분들은 임장을 처음 가시거나, 임장을 다니면서 이게 맞나? 싶은 생각을 가지신 분들일 겁니다. 특히나 임장을 처음 가시는 분들은 부동산에 들어가야 하나? 가서 무시당하면 어쩌나? 싶은 생각을 하실 겁니다. 그리고 뭘 봐야 하는지 모르는 분들이 많을 겁니다.

 

하지만 임장은 내가 사는 지역 + 내가 알고 있는 유명 지역과 임장 하려는 지역의 가격, 편의시설, 생활환경 등을 비교하시면 됩니다. 부담스럽다면 굳이 부동산에 들어가지 않으셔도 되고, 아파트 단지의 내부를 들어가지 않으셔도 됩니다.

 

1) 굳이 부동산에 갈 필요는 없다.

최근 부동산 강의에서는 '아파트 놀이터가 중요하다.', '지하주차장 구조가 중요하다.', '맞통풍, 판상형 구조가 중요하다.' 이런 내용들을 가르칩니다. 하지만 임장을 가실 때 그렇게 디테일하게 갈 필요는 없다고 생각합니다. 굳이 부동산에 들어가서 시세를 물어보거나 할 필요도 없습니다. 사전에 해당 지역에 대한 가격과 주요 시설 조사만 하시면 충분합니다.

 

 

2. 임장 전 준비사항

임장 전에 크게 3가지를 준비하셔야 합니다. 첫번째는 내가 사는 지역의 시세입니다. 두 번째는 내가 잘 아는 유명지역의 시세입니다. 세 번째는 임장을 가려는 지역의 가격과 주요 시설입니다.

 

1) 내 지역 시세파악

내가 사는 지역의 시세를 알아야 임장 가려는 지역의 시세와 비교할 수 있습니다. 제가 사는 영통을 예로 들어보겠습니다. 호갱노노에서 평당가로 보시는 게 편합니다. 모든 임장의 기준은 평당가입니다.

 

• 내 지역 대장 아파트의 평당가 (기준은 30~40평)
• 역, 공원, 학원(규모) 파악
• 서울 주요 지역 접근성 파악 (역, 광역버스, 고속도로)
• 주변 일자리 (삼성전자 및 반도체 장비사)

평당가로 주요 단지의 가격와 주변시설 확인

 

영통의 대장은 26년 차에 역에서 1분 거리 아파트입니다. 평당가는 2300만 원 수준입니다. 그리고 주변에 큰 공원, 경희대학교가 있으며 수원에서 유명한 학원가가 있습니다. (학군이 좋죠)

 

영통역을 이용해 서울 강남 접근성은 1시간이며 빨간 버스를 통해 서울 주요 지역까지 1시간 정도로 접근이 가능합니다. 이 정도 생활환경에 25년 차 이상 구축 마을이 평당가 2300만 원이며 주변 단지도 1800~2100 수준입니다.

 

학원가의 규모 파악 필수

이제 내가 사는 지역의 대장 아파트와 주변 단지의 평당가를 파악했습니다. 그리고 학원가 규모, 공원 등 주요 시설을 파악했습니다. 또한, 역을 통해 서울까지 몇 분 걸리고 광역버스는 얼마나 자주, 어디까지 가는지 파악이 됐습니다. 그리고 주변 단지의 연식이 25년 차라는 것도 파악했습니다. 

 

이게 모든 임장 지역에 대한 기준점입니다. 위에서 영통 대장 아파트의 평당가 2300만 원이 모든 시세의 기준입니다. 여기랑 비교해서 더하거나 빼시면 됩니다.

 

2) 내가 잘 아는 지역 시세파악

기준점을 내가 사는 지역으로만 했을 때는 다소 아쉬움이 남습니다. 그래서 내가 잘 알거나 많이 가봤거나 하는 지역을 위에랑 동일하게 분석해 주면 됩니다. 그렇게 되면 내 머릿속에 기준이 되는 지역이 2개가 되는 겁니다. 이때는 최대한 유명하거나 비싼 지역을 파악하시면 좋습니다.

 

예시로 수원 대장인 광교를 보겠습니다. 내가 사는 지역에서 분석하신 것처럼 똑같이 지역을 분석합니다.

 

• 내가 잘 알거나 많이 가본 지역 대장 아파트 평당가 (기준은 30~40평)
• 역, 공원, 학원(규모) 파악
• 서울 주요 지역 접근성 파악 (역, 광역버스, 고속도로)
• 주변 일자리 (삼성전자, 강남 일자리)

광교 근처 가격과 주요지역

 

광교의 대장은 크게 2개입니다. 광교중앙역에 힐스테이트(10년 차)와 호수 근처에 중흥(5년 차)입니다. 평당가는 4200과 4000만 원입니다. 신축에 판교, 강남, 용산(예정)까지 30분 이내로 접근하는 지하철이 바로 앞에 있습니다. 그리고 광교호수라는 최고의 공원이 위치하며 이외에도 큰 공원이 2개나 더 있습니다. 

 

광교 주변 학원가

광교 자체의 학원가도 많지만 남쪽의 영통과 북쪽의 수지의 학원이 더 잘 형성되어 있습니다. 하지만 광교도 절대 밀릴 정도는 아니기에 이 정도 학원가와 학군이면 충분하다고 봅니다. (실제 광교 분들도 영통이나 수지로 학원 많이 보내더라고요)

 

영통의 대장은 평당가 2300만 원이었고 광교는 4200만 원입니다. 차로 15~20분 거리에 있지만 가격 차이가 크게 납니다. 이제 임장 가려는 지역을 영통/광교와 비교하시면 됩니다. 그러면 이 가격이 저렴한지 비싼지 알 수 있습니다.

(아파트에 저렴한 건 없다고 주장하시는 분들이 많습니다. 맞는 말이지만, 공급이 많거나 크게 하락했거나 했을 때는 호재가 가격에 반영이 안 되는 시기가 있다고 생각합니다.)

 

 

3) 임장 가려는 지역 가격분석

임장을 어디로 가야 할지 모르겠다면 처음에는 완성된 도시들부터 가시는 걸 추천드립니다. 평촌, 안양, 일산 등 완성된 도시를 먼저 가신 후 미래 호재가 많고 공급이 많은 신도시를 추천드립니다.

 

평택, 검단, 송도와 같은 신도시를 먼저 가시면 가격 비교가 어려워서 처음에는 완성된 도시를 가신 후 신도시 둘러보시는 걸 추천드립니다. (정답은 아니니 참고만 하세요)

 

예시로 검단을 보겠습니다. 최근에 검단에 다녀와서요.

검단신도시 101, 102역 8시간 도보 임장기 (인천 1호선, 5호선 호재, 미친 상승력)

검단신도시 101, 102역 8시간 도보 임장기 (인천1호선, 5호선 호재, 미친 상승력)

 

• 임장 가려는 지역 대장 아파트 평당가 (기준은 30~40평)
• 역, 공원, 학원(규모) 파악
• 서울 주요 지역 접근성 파악 (역, 광역버스, 고속도로)
• 주변 일자리 (인천 공단, 마곡, 여의도, 강남)

검단 단지들 평당가

보라색은 101역이 들어올 자리이며 (인천 1호선 공사중) 주변 평당가는 2000만 원 수준입니다. 큰 공원은 없으며 학원도 이제 생기기 시작합니다. 현재는 역이 없어서 계양역까지 버스를 타고 김포공항역에서 마곡(20분)과 여의도(40분)로 환승합니다.  인천 공단, 마곡, 여의도, 멀게는 신논현 수요까지 있기에 일자리는 충분하지 않을까 생각합니다. 

 

검단의 미래 호재

앞에 영통과 광교는 더 이상 큰 호재가 없습니다. 광교의 신분당선 용산 연장 정도? 그런데 검단은 인천 1호선이 들어오면 이를 통해 김포공학역 접근이 획기적으로 좋아지게 됩니다. 또한, 5호선 연장 얘기도 나오고 있지만 그건 아직 확정은 아니기에 넘어가겠습니다.

 

이제 영통, 광교, 검단과 가격을 자의적으로 비교해 보시면 됩니다. 저는 아래처럼 판단했습니다. 저도 영통에 거주하고 있지만, 투자의 관점으로 보면 검단이 더 낫지 않을까 생각합니다. 하지만 인천은 공급이 너무 많기에 다소 보수적으로 접근해도 되지 않을까 생각합니다.

• 공원 등 생활환경 = 영통 < 검단
• 학군 = 영통 >>>>> 검단
• 서울 주요 지역 접근성 = 영통 << 검단 (1호선 연장 시)
• 주요 일자리 = 영통 >> 검단 (삼성전자)
• 미래 호재 = 영통 <<< 검단 (개인적으로 리모델링에 부정적)

엄청난 공급의 인천

 

3. 임장을 많이 다녀야 하는 이유

임장은 많이 다니다 보면 평당가를 통해 도시별 가격 비교가 자연스레 됩니다. 이 정도 생활환경과 일자리가 있는 곳이 평당가가 이 정도구나 하는 게 바로 그려집니다. 아파트 가격은 모든 게 반영된 가격이라는 말이 있습니다. 맞는 말이지만, 공급이 매우 많거나 크게 하락했거나 하는 상황에서는 가격에 반영이 안 되는 게 있습니다.

 

그렇기에 평소에 임장을 자주 다니면서 가격을 알아놔야 나중에 타이밍이 왔을 때 투자를 하실 수 있습니다. 인천이든, 수원이든, 송도든, 남양주든 쌀 때 들어가는 게 장땡입니다. 인천을 왜 사냐, 남양주를 왜 사냐, 평택을 왜 사냐 하는 주변 말을 듣지 말고 가격 저렴하다 싶으면 들어가는 게 좋습니다. 그리고 이 가격이 저렴한지 아닌지는 임장을 다녀야 알 수 있습니다.

 

부동산 토픽 인기글

 

전세가율이 증가하는지 잘 봐야합니다.

1. 매수/매도 타이밍에 대해. 전세가율편(Feat. 전세/공급/심리/정책)

1. 매수/매도 타이밍에 대해. 전세가율편(Feat. 전세/공급/심리/정책)

 

직접 읽어본 부동산 공부하기 좋은 책 추천

요즘 같은 하락장에 대비하는 부동산 추천 도서(실전편)

요즘 같은 하락장에 대비하는 부동산 추천 도서(실전편)

 

사회초년생 자녀가 월세 산다면 무조건 행복주택 신청하라 하세요

돈 모으고 싶은 사람은 무조건 신청해야 하는 행복주택

돈 모으고 싶은 사람은 무조건 신청해야 하는 행복주택