전세사기 이것만 알면 예방할 수 있다.(오피스텔, 빌라)

오늘은 투자에 관한 얘기보다는 전세사기에 대해 얘기를 해보려고 합니다. 오늘은 소중한 전세금 지키는 방법을 알아보겠습니다. 

전세사기 + 전세금 못 돌려받는 일. 생각보다 흔하게 일어난다.

0. 매매 가격 대비 전세 가격 너무 높게 잡지 않기.

1. 등기부등본 -> 내 전세금보다 선순위 대출 확인.

2. 전세보증보험 .

3. 계약은 집주인과 직접 .

4. 신축빌라, 신탁사 물건 피하기 .

이 5가지만 기억하시길 바랍니다. 물론 이렇게 해도 사기 치는 놈들은 칩니다. 하지만!! 5가지만 기억해도 대부분의 전세사기 및 역전세는 막을 수 있습니다. 최근 들어 부동산 하락과 함께 전세 가격도 많이 떨어지고 있습니다. 이로 인해, 역전세가 많이 발생하고 특정 지역은 매매 가격이 전세 가격보다 더 빠져서 전세금을 못 돌려주는 경우도  발생하고 있습니다.

 

이러한 시장에서 전세사기가 더욱 급증하고 있습니다. 위에서 말씀드린 5가지를 잘 지키시면 전세사기를 당할 확률은 90% 가까이 낮출 수 있습니다.

주택 전세가격이 빠지면 역전세도 늘어난다.

 

1. 등기부등본 보기

'을구'만 보시면 됩니다. 갑구 : 주인이 누구냐. 을구 : 누가 이 집을 담보로 돈을 빌렸냐? 그리고 저당권이 설정된 날짜!! 를 보시면 됩니다. '등기원인'의 날짜가 빠른 사람이 돈을 먼저 가져가는 것입니다. 이렇게입니다.

 

아래 예시를 통해 자세히 볼까요?

위 등기부등본 집의 매매 가격이 2억이라고 합시다.

 

여기서 빨간 짝대기는 예전에 돈을 빌렸지만, 지금은 삭제되고 권리가 없어진 것들입니다.

빨간 짝대기가 없는 1.2억만 지금 남아있는 권리입니다.

 

그렇다면!!

지금 이 집을 담보로 저당이 잡힌 금액은 1.2억을 우리은행에서 잡은 겁니다.

 

그런데 아무것도 모르는 대학생 민수 씨가 2022년 전세금 1.5억에 이 집에 들어옵니다.

 

집의 매매 가격 : 2억

2002년 8월에 우리은행에서 이 집 담보 : 1.2억

2022년 아무것도 모르는 대학생 민수 씨 전입 : 전세금 1.5억

 

이렇게 되면 어떻게 될까요?

집이 경매로 넘어가면 매매가 2억에 대력 60~70%에 해당하는 금액으로 거래가 됩니다.

(요즘 같은 하락장에선 빌라는 대략 60%, 아파트는 70%)

 

그러면 2억에 70%인 1.4억에 경매가 이뤄지면 

1. 세금(경매 집행 시 들어간 세금) 1천만 원

2. 2002년에 설정된 우리은행 1.2억

3. 2022년 전세권 설정된 민수 씨가 받는 금액 1천만 원

 

민수 씨는 1.5억에 전세를 들어갔는데 만약 경매에 넘어가면 받을 수 있는 돈은 1천만 원입니다.

(물론 소액 임차인 보증제도가 있긴 합니다.)

 

등기부등본 예시

 

 

들어가려는 집 가격에 40% 이상 선순위 대출이 있으면 들어가지 마라!!

들어가려는 집 가격이 얼마인지 어떻게 아나요? 1. 아파트, 오피스텔 -> 호갱노노  2. 다세대, 다가구 빌라 -> KB 부동산에 올라온 호가 + 네이버 부동산 호가 + 주변 부동산 직접 방문

사실 빌라는 정확한 가격이 없습니다. 그래서 부동산 중개인들이 가장 많이 사기 치는 방법이 이것입니다. '여기 다세대가 시세가 4억 정도 해요. 선순위 우리은행 대출이 1.2억 있기는 한데 여기 시세가 4억이라 경매 넘어가도 충분히 받을 수 있어요!!'

 

진짜 멍멍이 소리입니다. 아무것도 모르는 초년생들은 '아 여기가 4억이니까 경매 넘어가도 70%에 거래되면 2.8억, 우리은행 1.2억 줘도 1.6억이 남으니까 내 전세금 1.5억은 받을 수 있네' 이렇게 생각하면 큰일 납니다. 부동산 중개인들은 임대인 편입니다. 여러분 편이 아니에요. 어떻게든 거래가 되어야지 돈을 받기 때문에 다세대 시세가 2억인데도 4억이라도 거짓말합니다. 

 

 

 

전세보증보험 꼭 들기
월 2만 원 정도로 내 돈 보호하기

 

HUG 전세보증보험을 꼭 드세요 보증보험은 어려운 게 아니라 계약 후 가입하시면 됩니다. 부동산에서 계약하실 때 

'전세보증보험' 되는 집인가요? 물어보시고 무슨무슨 이유 때문에 안돼요. 하시면 그냥 계약을 안 하시면 됩니다.

보증보험은 절대 안 될 이유가 없어요. 보증보험이 안된다는 집은 정상적인 집이 아니기 때문에 계약을 하시면 안 됩니다. 월 2만 원 수준에서 1억에 달하는 본인 돈을 꼭 지키세요

 

 

 

계약은 집주인과 직접
집주인 가족이 대신 나오면
신분증 등본 위임장 필수!

 

월세 같은 경우 집주인이 직접 오는 경우는 거의 없고 대부분 부동산에서 대신 진행을 합니다. 하지만!! 보증금이 큰 전세의 경우 반드시 집주인과 직접 계약을 해야 합니다. 집주인임을 확인하는 방법은!! 등기부등본의 갑구!! = 신분증 

가족이 대신 나왔다면

1. 집주인 신분증

2. 가족관계 증명서 

3. 위임장 -> 꼭 달라고 하기

(정 없다고 하면 전화로 그 자리에서 직접 확인하기)

4. 전화로 집주인과 통화해서 본인 신분 확인하기 

 

 

오늘은 전세사기 안 당하는 방법을 알아봤습니다. 사실 등기부등본이랑 전세보증보험이 제일 중요합니다. 하지만 최근 부동산 하락기로 인해 매매 가격이 전세 가격 이하로 떨어지면서 전세금을 제대로 돌려주지 못하는 경우가 종종 발생합니다. 또는, 2년 전 2.5억에 전세를 맞춘 집인데, 최근 하락기로 전세가 2억이 돼버린 집이죠. 2.5억의 전세금을 돌려줄 수 없는 집들이 생겨나고 있습니다.

1. 전세 가격을 매매 가격 대비 너무 높게 들어가지 않기

2. 등기부등본

3. 전세보증보험

이렇게만 하시면 그래도 안전한 전세가 될 거 같습니다. 돈을 버는 것보다 잃지 않는 것이 더 중요합니다. 모두 모두 전세금을 잘 지킬 수 있도록 노력합시다.!!