2. 아파트 매수 매도 타이밍. 공급편(Feat.전세/공급/심리/정책)

집을 사고 팔 타이밍을 알 수 있다.
전세가율, 공급, 심리, 정책
오늘은 공급편

 

안녕하세요.

부동산 신입사원입니다.

 

오늘은 두 번째 주제인 공급에 대해 이야기해 보려고 합니다.

1편에서는 전세가율에 대해 알아봤습니다.

 

전세가율, 공급, 심리(금리), 정책만 알아도 대략적인 부동산 사이클을 알 수 있다고 말씀드렸습니다.

이 네 가지가 딱 맞아떨어졌을 때가 집을 사기 가장 좋은 타이밍입니다.

 

 

위에 그래프 보시면 서울은 2010년, 서울은 빠지는데 부산과 광역시는 오르는 게 보이시죠?

공급이나 지역 분위기에 따라 흐름이 다르게 나탈 수 있습니다.

물론 2019년부터는 전국 모든 지역이 다 올랐네요.

 

상승장엔 공급이 많아지고
하락장엔 공급이 적어진다

공급이 중요하다고 했으니까 당연히 공급이 없을 때 집을 사야겠죠?

공급이 많으면 집값이 떨어지고 없으면 상승하는 것은 당연한 이야기입니다.

 

그렇다면 공급은 언제 많아질까요?

 

공급은 상승장 때 많아집니다.

 

당연한 이야기입니다.

건설사도 상승장때 집을 지어야 청약 경쟁률도 높아지고

그만큼 가격을 높게 불러도 사람들이 모여듭니다.

 

 

2021년에 서울에 분양 공고가 난 아파트 몇 개를 가져왔습니다.

경쟁률을 보면 죄다 10:1은 기본입니다.

 

상승기 때는 사람들이 너도나도 청약에 몰려듭니다.

(부동산이 오를 거 같은데, 심지어 청약은 더 싸다!! 그러니까 사람들이 청약에 몰리고

그만큼 건설사는 분양가를 높게 잡죠. 그래도 완판!!)

 

2020년이랑 2021년에 웬만한 단지의 청약 경쟁률은 다 높았죠!

 

 

상승장 -> 청약 경쟁률 증가 -> 건설사 분양 증가 -> 공급 증가 -> 공급 증가에 의한 가격 하락 ->

-> 하락장 -> 청약 경쟁률 감소 -> 건설사 분양 감소 -> 공급 감소 -> 공급 감소에 의한 가격 상승 -> 상승장 

 

부동산이 사이클이라고 하는 이유는 위 순서를 그대로 따르기 때문입니다.

그리고 이는 선분양과 전세라는 대한민국의 특이한 제도 때문에 그렇습니다.

(자세한 건 다음에..)

 

그렇기 때문에 공급과 청약의 사이클을 잘 아셔야 합니다.

 

 

2022년 현재
수도권 공급은 어떠한가?
많다!!

 

2022~2023년은 공급이 많습니다.

당연한 이야기입니다.

 

지난 상승장에 건설사는 돈을 벌기 위해 너도나도 분양을 했고 그 물량이 2022~2024년까지 계속됩니다.

아래 고양시, 성남시, 수원시, 인천시 공급을 보시면 2022, 2023 공급이 많습니다.

적정 수요보다 훨씬 많죠?

 

특히나 인천은 공급폭탄입니다.

여러분!! 공급 앞에 장사 없습니다.

인천은 앞으로 최소 일 년 반은 저 공급물량을 해소하기 위해 상당히 고생할 것입니다.

 

 

여기에 지금 3기 신도시 20만 가구까지 하면 수도권에 공급은 많은 편입니다.

서울에도 둔촌주공 등 공급이 어느 정도 예상되어 있습니다.

하지만 서울 정도의 급이라면 1만 세대에 달하는 헬리오시티도 1년이 안 걸려서 소화합니다.

아래는 헬리오시티 당시 기사입니다.

(헬리오시티로 폭락을 외쳤던 분들은....)

 

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2018123108152394853

 

 

입주물량이 많아도 소화 가능하면
문제없다!
과천, 분당, 서울 등

 

서울, 과천, 분당 이런 곳들은 입주물량이 많아도 상관없습니다.

주변에서 꾸준한 수요가 있기에 가격 방어가 잘 됩니다.

단!! 주변 전세가는 순간적으로 좀 빠질 순 있습니다.(하지만 2년이 안 걸려서 소화)

 

하지만 수원, 동탄, 천안, 인천 등 이런 곳은 다릅니다.

수원을 예로 볼까요?

 

그렇습니다. 공급 폭탄입니다.

작년 수원에 갭투하신 분들은 고생 좀 많이 하실 겁니다...

 

지금 같은 하락장이 수원 입주 때까지 이어지면 전세가가 더 떨어지고

매매가까지 끌어내려 수원은 더 힘들 수도 있습니다.

(실거주라면 저런 입주폭탄장을 잡아야 합니다.)

 

옆동네 인천을 볼까요?

그렇습니다. 수원보다 공급 폭탄입니다.

인천은 안타깝지만 2년 동안 보합일 확률이 거의 80%입니다.

여기서 하락이나 더 안 하면 정말 다행입니다.

 

 

개인적으로 송도를 정말 좋게 봅니다.

교육, 일자리, 환경

유일한 단점이 교통인데, 이것만 해소되면 정말 인천의 1등 입지로 자리 잡을 거라 확신합니다.

하지만 그런 송도도 공급이 너무~~ 많습니다.

 

공급은 계속 모니터링을 하시다가 

1. 입주가 끝났다. = 공급이 더 이상 없다.

2. 전세가가 계속 상승한다.

이러면 들어가시면 됩니다.

 

단!! 실거주를 생각하시는 분들은 입주 폭탄에서 급매를 잡으셔야 합니다.

실거주 분들에게 가장 좋은 타이밍은 입 주장입니다.

 

공급은 항상
주변 동네를 같이 고려
천안-아산, 수원-동탄1 등

 

공급은 주변 동네의 인구도 같이 봐야 합니다.

천안에 신도시로 대규모 아파트가 공급됩니다. -> 아산 사람들이 이사를 할 수 있습니다.

동탄1과 인접한 망포에 대규모 공급이 있습니다. -> 동탄1 사람들이 이사를 할 수 있습니다.

 

그렇기 때문에 인접 지역까지 함께 고려해서 공급을 따져봐야 합니다.

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오늘은 공급에 대해 알아봤습니다.

한 줄로 요약하자면 

실거주는 공급 폭탄장을 노리고, 투자자는 입주가 끝나고 전세가 붙으면 사자!

이렇게 요약할 수 있겠네요.

 

요즘 공급이 정말 많습니다.

수원, 구성남, 과천, 인천 등등 

 

실거주를 고려하는 분들이라면 입주 때 급매를 잡으시길 바랍니다.

투자를 생각하시는 분이라면 공급이 소화가 되는지 전세가를 통해 계속 보시길 바랍니다.

 

실거주나 투자자나 모두 행복한 하루 보내시길 바랍니다.~

오늘은 이만 물러갑니다~