과거 정부의 규제 변화를 통한 하락장 예상('빚 내서 집 사세요')

오늘은 과거 정부의 부동산 정책에 대해서 살펴보려고 합니다. 부동산 하락기 당시 정부 정책을 보시면, 지금이 하락기에 어느 정도 왔는지 알 수 있습니다. 오늘은 특히 이명박, 박근혜 정부에서 어떤 부동산 정책을 펼쳤는지 정리하려고 합니다.

 

제가 계속 말씀드리지만, 1. 전세가율, 2. 공급, 3. 심리, 4. 정책  이 4가지를 통해 움직인다고 했습니다. 그중에서 전세가율은 떨어지고 있고 공급은 감소하는 추세입니다. 심리는 이미 얼어버렸고 마지막으로 정책입니다.

 

2008년 ~ 2012년 -> 이명박 정부.

2013년 ~ 2017년 -> 박근혜 정부는 대표적인 부동산 하락기입니다.

 

하락기에 어떤 정책들이 나왔는지 알아야 다음 하락기를 맞출 수 있습니다. 과거 정권에서 나왔던 정책들이 또 나온다면 그것은 '정부가 하락기를 인정하고 바닥이다'라는 신호입니다.

 

2008 ~ 2012 이명박 정부 규제 변화와 하락장(글로벌 금융위기)

2008년엔 리먼 사태로 인한 글로벌 금융위기가 발생했습니다. 당시 사태로 집값도 하락을 맞이했습니다. 2008년 부터 매매가는 계속 하락하는데 전세가는 높아집니다. 사람들이 '금융위기로 언제 집값이 떨어질지 모르니 전세로 살자'라는 마인드가 발생합니다. 이명박 정부는 이런 하락기를 회복하기 위해 공급과 규제 완화를 실행합니다.

 

 

 

 

ㅇ 공급(하락기는 건설사가 공급을 안 합니다. 정부 주도로 공급을 실시합니다.)

1. 재건축 용적률 한도 300% 확대

2. 위례신도시 공급 물량 중 50%는 보금자리 배정

3. 보금자리주택 2012년까지 32만 가구 건설

4. 지방 미분양 환매 조건부 매입

5. 건설사 보유 주택용지 및 미분양 주택 구입

ㅇ 세금

1. 무주택자 DTI 완화(당시는 DSR이 없었습니다.)  

2. 1주택자 DTI 한시적 완화 

3. 지방 미분양 주택 구입 시 취/등록세 5% 감면(계속 연장됩니다.) 

4. 다주택자 양도세 중과 완화 

ㅇ 재건축/재개발

1. 안전진단 2회 -> 1회로 축소  :  안전진단 프로세스 단축 

2. 2종 일반주거지역 층수 제한 15층 -> 18층 상향

3. 수도권 전매제한 최대 10년 -> 7년 완화

4. 강남 3구 제외, 전 지역 투기과열지구 해제 

 

이때는 공급이 전혀 이뤄지지 않아 건설사가 부도 위기에 처합니다. 그래서 정부에서 미분양 물량 해소에 중점으로 두고 정부 위주의 공급을 합니다. DTI 완화는 지금의 '특례 보금자리론'과 유사합니다. 여기서 교훈 '정부에서 미분양 증가로 건설사를 부양한다 = 저점이다.'

 

 

규제 완화의 최고봉 박근혜 정부 '빚 내서 집 사세요.'

박근혜 정부는 부동산이 하락 끝에 최저점을 맞이합니다. 이때 유명한 말이 등장하죠. '빚내서 집 사세요' 이때 나온 정책들을 보겠습니다. 박근혜 정부는 공급보다는 규제 완화로 거래 활성화를 목표로 합니다.

 

ㅇ 세금

1. 5년 간 양도소득세 면제

2. 첫 주택 취득세 면제 

3. 일반 주택 구입자도 취득세 1~3% 차등 인하 

4. 임대소득 세금 완화

ㅇ 대출

1. 전세 대출 활성화 -> 2013년에 정책이 나오고 전세가율 폭등하는 거 보이시죠??

2. LTV 70% 확대, DTI 수도권만 적용

ㅇ 기타

1. 재건축 연한 40년 -> 30년으로 완화

2. 수도권 청약 지원 가능 기간 2년 -> 1년으로 단축 

 

 

2016년 말부터 집값 상승. 정책의 효과? 전세 대출의 효과?

박근혜 정부의 정책 이후 2016년 부터 집값이 상승합니다. 개인적으로 '전세대출' 때문에 증가했다고 봅니다. 전세대출 활성화 -> 전세 수요 증가 -> 전세가 증가 -> 매매가 동반 상승  그리고 2019년 경함하지 못한 폭등이 발생합니다.

 

오늘은 하락기 때 정책들에 대해 봤습니다. 취득세, 양도세 등 세금 완화가 주목적입니다. 또한, 대출 완화 등 동일한 정책들이 나오는 것을 볼 수 있습니다. 현 정부와 다음 정부는 어떤 정책들이 나오는지 잘 지켜보시기 바랍니다.