수원역 아파트 단지들 누가 시세를 이끄는가? (대장단지가 먼저 오를까?)

수원역 주변에 있는 아파트들의 지금까지 가격을 알아보겠습니다. 오늘 알아볼 아파트는 수원역 대한대우, 센트럴 어반시티, 해모로 아파트입니다.

 

결론부터 말씀드리면 대한대우, 센트럴 어반시티, 해모로 아파트의 시세는 똑같이 움직입니다. 3군데 아파트의 평당가와 지금까지 시세 트렌드를 살펴보겠습니다.

• 대한대우 = 25년 차, 수원역 접근성(장점), 노후화된 주변 단지(단점)
• 해모로 = 9년차, 초품아(장점), 비교적 먼 수원역(단점)
• 어반시티 = 9년차, 조용한 주변 단지(장점)

수원역 인근 아파트 단지

 

 

(▼수원역부터 매교역까지 3시간 임장 후기▼)

수원역~매교푸르지오SKVIEW 3시간 임장기(수원의미래 매교역)

수원역~매교푸르지오SKVIEW 3시간 임장기(수원의미래 매교역)

 

1. 세 아파트의 평당가는 똑같다.

• 수원역 앞에 존재하는 대한대우, 센트럴 어반시티, 해모로 아파트의 평당가는 동일합니다.(34평 기준) 신기하게 32~34평 기준으로 1600만 원 대에서 형성되어 있습니다. 
• 한 가지 특이점은 30평대 아파트의 경우 1600만 원 정도의 평당가를 형성하고 있지만, 24평대의 아파트는 2000만 원 대의 평당가를 형성하고 있습니다. 24평이 고평가다 VS 33평이 저평가다라는 문제가 있습니다.
• 평균적으로 대형평수가 평당가가 저렴합니다. 그 이유는 가격과 대출 때문에 소형평수가 평당가가 조금더 비싼 경향이 있습니다. 어찌 됐건 세 아파트의 평당가는 거의 비슷합니다. 

 

평당가 비교 사진

 

2. 지금까지 수익률은 어떨까?

• 결론부터 말씀드리면 2015년에 투자했다면 수익률은 대한대우(25년차)가 가장 좋습니다.
• 2015.09 ~ 2023.05까지 시세 트렌드를 봤을 때 정말 비슷한 추세로 움직입니다. 누가 먼저 시세를 당기는 게 없고 고르게 움직입니다.
• 앞으로 대한대우의 실거래가를 봐야하겠지만, 일단은 세 군데 모두 하락은 멈춘 듯 보입니다. 방어력도 대한대우가 좋긴 하네요.    
• 어떤 아파트를 사도 큰  차이가 없긴 하네요.

2015년부터 가격 추이 그래프

 

 

(▼올해 2월 대단지 아파트 거래량을 통해 예측한 하락 중단▼)

부동산 반등의 시작인가 광교, 동탄, 송파 대장 아파트 거래량 추이

부동산 반등의 시작인가 광교, 동탄, 송파 대장 아파트 거래량 추이

 

3. 대장이 먼저 오르고 나머지가 오르나?

• 결론은 '그렇다'입니다.
• 수원역에 위치한 3개 단지는 위치가 너무 가까워서 비슷비슷한 시기에 오릅니다. 그렇다면 영통은 어떤 차이를 보이는지 보겠습니다.
• 아래 4개 단지들의 시세 변화를 보겠습니다. 모두 20년차 이상의 아파트들이며 40평대입니다. 아무래도 영통역에 위치한 아파트들이 가격이 상대적으로 비쌉니다. 

대단지가 먼저 오른다.

• 영통역에 있는 아파트들이 오르고 그다음 외곽에 있는 단지가 오르는 모습니다.
• 2019년에 주황색 신원미주가 먼저 오르고 노란색 늘푸른벽산은 뒤에 오르는 모습입니다. 좋은 위치에 있는 단지들이 먼저 오르고 그다음 위치에 있는 단지들이 따라 오르는 모습입니다.

영통도 대장이 먼저 오른다.

 

(▼대장 아파트들이 전세가율도 먼저 상승▼)

1. 매수/매도 타이밍에 대해. 전세가율편(Feat. 전세/공급/심리/정책)

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