천안 분양아파트 단지 분석 및 장단점 (성성동, 신부동, 차암동)

천안에 분양하는 아파트가 많습니다. 오늘은 천안 분양하는 단지들을 직접 가보고 느낀 장단점을 알아보겠습니다. 평당가와 입지, 미래 발전 가능성에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 천안 분양아파트 
 -> 입주물량

2. 입주 물량에 따른 가격 하락?
 -> 첫 번째 이유
 -> 두 번째 이유

3. 각 지역 분석
 -> 성성동
 -> 신부동
 -> 차암동

 

천안 분양아파트

천안시 입주 물량은 전국에서도 Top5에 꼽힐 만큼 많습니다. 천안시의 매년 적정 입주 물량은 3,330세대입니다. 즉 1년에 3,300세대가 공급되는 그게 적정한 것입니다.(아실 기준) 그렇지만 이것도 많은 수치이고 아실의 70%가 적절하다고 봅니다. 즉 천안시의 매년 적절한 공급은 3,300세대의 70%인 2,300세대입니다. 1년에 2,300세대의 신규 공급이 적절한 수치입니다.

 

 

(▼천안역 구도심 주상복합_힐스테이트)

힐스테이트 천안역 스카이움 분석 및 천안역 개발 계획 (천안 구도심 살아날까)

힐스테이트 천안역 스카이움 분석 및 천안역 개발 계획 (천안 구도심 살아날까)

 

천안 분양은 너무 많다.

하지만 보시다 싶이 2023년, 2024년 2025년까지 입주 물량이 매우 많습니다. 천안시의 매년 적절한 공급은 2,300세대입니다. 그런데 2022년 3,592세대를 시작으로 23년 5,200세대가 입주하고 24년엔 8,966세대가 입주합니다. 그야말로 엄청난 물량입니다. 

 

• 2022년 : 3,592세대
• 2023년 : 5,219세대
• 2024년 : 8,966세대
• 2025년 : 3,580세대

 

천안시 입주물량

 

 

천안은 아산시와 하나다.(천안아산)

천안 하면 떠오르는 도시는 바로 아산입니다. 천안과 아산은 붙어있을 뿐만 아니라 천안의 대장인 불당동과 아산의 대장인 탕정역은 서로 붙어있어서 생활권을 공유하고 있습니다. 그래서 천안이나 아산을 따로 보시면 안 되고 같이 봐야 합니다. 그렇다면 아산의 입주는 어떨까요?

 

아산시의 입주 물량도 미쳤다는 표현이 맞습니다. 개인적인 아산의 적정 입주 물량은 매년 1,180세대 정도입니다. 매년 신규 아파트가 1,180세대가 지어진다면 적절한 수치입니다. 그런데 천안보다 공급 물량이 더 많습니다.

 

• 2022년 : 5,700세대
• 2023년 : 10,100세대
• 2024년 : 3,200세대
• 2025년 : 2,170세대

 

천안시와 아산시 입주물량

 

 

입주 물량이 많으면 가격이 떨어질까?

개인적으로 입주 물량이 많으면 가격이 떨어진다고 알고 있습니다. 하지만 작년 유례없던 하락이 발생했고 천안, 아산도 고점 대비 30% 가까이 하락했습니다. 그리고 불당동 같은 메인 입지는 약간 상승해서 지금은 고점 대비 15~20% 정도 하락한 수준입니다.

 

개인적으로 입주 물량이 많아진다고 해서 더 큰 하락이 올 거 같지는 않습니다. 특히나 천안의 불당동이나 아산의 탕정역 부근 같은 메인 입지는 더더욱 떨어질 일은 없다고 봅니다.

 

 

(▼아산 탕정 호반써밋 물량 폭탄)

아산 탕정 호반써밋 7000세대 대단지 완성 불당 탕정과 비슷해질까?

아산 탕정 호반써밋 7000세대 대단지 완성 불당 탕정과 비슷해질까?

 

첫 번째 이유

이미 못 버틸 분들은 팔고 나갔습니다. 작년부터 시작한 30% 하락장에 못 버틴 분들은 이미 떨어져 나갔습니다. 여기서 입주 물량이 많아진다고 한들 급하게 팔 이유도 없고 버티기에 들어갈 겁니다. 30% 하락에도 버틴 천안, 아산 집주인들이 3년 치 물량이 많아진다고 팔지는 않을 거 같습니다.

 

두 번째

공급 물량이 매력적인 위치가 아닙니다. 이게 가장 큰 이유입니다. 천안 하면 메인 입지는 불당동, 아산 하면 메인 입지는 탕정역 부근입니다. 불당동은 이미 상권, 학군까지 형성이 완료됐고 탕정역은 예미지 아파트를 끝으로 입주까지 마무리되었습니다. 이제는 상가 입주가 시작되고 있어서 상권과 학군이 형성될 일만 남았죠.

 

 

각 지역 분석

그렇다면 천안에 공급되는 대표적인 단지들을 살펴보겠습니다. 대표적으로는 신부동 북일고 근처 2,700세대. 성성동 호수 근처 2,200세대(26년 예정까지 하면 5,000세대 이상), 천안 SDI 서쪽 차암동 1,700세대입니다. 성성동이 1400만 원대 분양가로 아래 지역 중에 가장 비쌉니다. 그래도 셋 중에 하나를 고른다면 성성동입니다.

 

• 성성동 : 2,200세대
• 신부동 : 2,700세대
• 차암동 : 1,700세대

 

성성동(2,200세대)

나중에 계획대로만 완성된다면 불당동과 동일하거나 그 이상으로 좋아질 곳이라고 봅니다. 2022년 1,100세대 입주, 2024년 1,100세대, 2025년 1,200세대 추가 입주 예정입니다. 성성동은 2027년까지 택지 개발이 예정되어 있습니다. 일단 진행되고 있는 것들만 알아보겠습니다.

 

• 성성 5 지구 : 1,200세대 (~2025/12)
• 성성 8 지구 : 1,000세대 (~2026/02)
• 업성지구 : 1,700세대 (~2026/12)

 

2026년까지 성성지구에 추가로 3,000세대가 입주 예정이며 사업 추진 중인 10, 9 지구까지 하면 추가 3,000세대 입주 예정입니다. 거기에 호수 재정비 사업까지 진행되면 매우 좋아질 곳입니다. 당연히 천안의 공급 지역 중에 가장 눈여겨보셔야 할 지역입니다. 지금도 앞쪽에는 상권, 뒤쪽에는 아파트 단지가 있어서 큰 불편함은 없습니다. 하지만 아직까진 상권이 제대로 형성된 게 아니라 불당동에 비하면 많이 부족합니다.

 

성성동은 호수를 끼고 있다.

 

신부동 (2,700세대)

두정역 동쪽의 신부동도 2,700세대가 입주 예정입니다. 2025년에 힐스테이트까지 들어오면 총 2,700세대가 들어옵니다. 장점은 두정역 부근에 대부분 신축 단지들입니다. 호갱노노 지도에는 표시되어 있지 않지만 희망초등학교 북쪽으로 1,000세대 힐스테이트도 들어옵니다. 힐스테이트까지 들어오면 북일고등학교의 동쪽으로 모든 단지들이 연결되게 됩니다. 여기도 저렴하게만 매물을 잡는다면 괜찮다고 봅니다.

 

신부동 신규 아파트는 도로로 북쪽과 단절

 

 

차암동 (1,700세대)

차암동은 삼성디스플레이와 가깝고 저렴하다는 장점이 있습니다. 신축이라 단지들도 깔끔합니다. 성성동의 평당가는 1400만 원 수준이고 신분동도 1200만 원 정도입니다. 차암동은 1100만 원대로 저렴하게 나왔습니다. 새롭게 입주하는 물량까지 하면 6,500세대로 많은 가구가 거주하게 됩니다.

 

차암동

 

천안에서 입주 단지 중에는 성성동이 매력적으로 보입니다. 성성지구 계획도 있고 호수 정비사업 얘기도 계속 들리기 때문에 미래에 좋아질 곳이 아닐까 생각이 듭니다. 하지만 앞에서도 말씀드렸듯이 입주 물량이 많습니다. 큰 하락은 없겠지만 이렇게 입주 물량이 많아버리면 상승 여력은 떨어집니다. 천안 아산은 긴 횡보장이 펼쳐지지 않을까 생각합니다.

 

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