천안 아산 부동산 시장 전망 (26년부터 상승 가능성 있다.)

천안 아산 부동산 시장에 대해 개인적인 의견을 펼쳐보려고 합니다. 저는 26년부터 가격이 서서히 상승할 것이라 보고 있습니다.

 

1. 무엇을 근거로 26년부터 상승을 예상하나?

답은 3년간 누적 입주물량입니다. 저는 지방의 경우 3년간 누적입주 물량으로 가격 상승과 하락을 전망합니다. 말 그대로 3년 동안 누적해서 공급된 물량이 얼마나 되냐입니다.

 

결론부터 말씀드리면 천안 아산은 25년까지 입주가 많았다가 26년부터 서서히 줄어들기 시작합니다. 근거를 하나씩 말씀드리겠습니다.

 

 

2. 3년 누적 입주물량이 믿을만한 데이터인가?

결론적으로는 천안+아산 시장에서는 이것만큼 믿을 만한 데이터는 없다고 봅니다. 아래는 제가 작성한 천안+아산의 3년간 입주물량과 가격변동입니다.

 

• 연두색 막대 : 3년 누적 입주물량
• 검은선 : 2005년부터 2027년까지 평균적인 매년 입주물량
• 빨간선 : 천안+아산 평균 매매지수

 

연두색 막대가 검은색 선을 넘는 연도는 3년 누적 입주 물량이 많다는 의미입니다. 한눈에 봐도 연두색 막대의 3년 누적 입주물량과 빨간색 선은 관계가 있습니다.

 

3년 누적입주물량 그래프

 

 

즉, 3년 누적 입주물량이 적은 년도에는 가격이 상승하고 3년 누적 입주물량이 많은 년도에는 가격이 하락합니다. 그리고 부동산 시장에서 특히나 아파트는 1~2년 안에 공급할 수가 없습니다. 

 

그렇기 때문에 3년 입주 물량이 3~4년 싸이클로 상승하고 하락하는 형태입니다.

 

 

3. 실제 불당동 대단지의 가격 변화

보라색 선은 실제 불당동 어느 단지의 2007년부터 20224년까지 가격 변동 그래프입니다. 제가 만든 빨간색 선과 정확히 일치하는 모습입니다.

 

실제로 3년간 입주물량이 가격에 영향을 미친다는 사실을 알 수 있습니다.

 

실제 대단지의 가격 그래프 = 3년 누적 입무량과 관계 있다.

 

 

4. 한가지 중요한 점. 그것은 세종시 입주량

2015~2016년도를 보시면 3년간 누적 입무물량이 많지 않은데, 빨간색의 매매지수가 하락하는 것을 보실 수 있습니다. 그 이유는 세종시의 본격 입주가 2014년 말부터 시작됐고 2015년부터 주변 도시인 청주, 공주, 천안, 아산의 인구를 흡수했습니다.

 

그렇다 보니 천안 아산 자체에는 3년 누적 입주물량이 적더라도 세종시의 공급 폭탄으로 가격이 하락하게 됐습니다. 그렇기에 천안+아산, 청주, 공주에 투자하실 분들은 반드시 세종시의 공급량을 같이 보셔야 합니다.

 

하지만 세종시의 입주는 더 이상 없습니다. 이제는 무시하셔도 됩니다.

2015년은 세종시 공급 폭탄

 

 

5. 결론 26년부턴 상승한다.

하고 싶은 말은 더 많지만 글을 길게 쓰면 사람들이 잘 읽지 않습니다. 그렇다 보니 적당히 마치겠습니다. 24년 7월 현재는 가격 상승이 눈에 보일 정도는 아닙니다. 보합이라고 쓰는 게 맞는 시장입니다.

 

하지만 26년부터는 본격적인 상승이 예상되고, 특히나 이런 상승장은 주요 입지가 제일 큰 수혜를 봅니다. 흔히들 불당, 탕정을 보시고 저 가격에서 더 올라간다고? 생각하십니다.

 

결론은 네 좋은 동네들이 더 상승합니다. 천안 아산 부동산 시장이 하락했던 2015~2018년에 가격 변화를 보시면 답이 나옵니다. 불당동 좋은 동네와 안 좋은 동네의 단지 가격 변동을 한번 보시기 바랍니다.

 

하락장에 불당동은 -15% 빠질 때 안 좋은 곳의 아파트는 -25~30% 가까이 빠집니다. 그러니까 천안 아산에 투자하실 분들은 좋은 입지 위주로 25년 부터 슬슬 준비하시면 최소한 하락은 없을 것이라 봅니다.

 

 

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