수원 영통이 재건축이 가능한지 불가능한지 알아보겠습니다. 또한, 재건축이 가능한 조건들도 같이 알아보는 시간을 가지겠습니다. 이 글을 읽으시고 이대로만 따라 하시면 재건축 가능 여부를 쉽게 아실 수 있습니다.
재건축 가능 조건
- 대지지분은 최소 19평 이상
- 아파트 연식은 30년 이상
- 1기 신도시 (이건 개인적 의견)
- 3종 주거지역
필요 사이트
- 호갱노노 : 용적률 확인용
- 디스코 : 단지 토지면적 및 주거용도(2종, 3종)
(▼안산역 재건축 가능성 있는 단지 정리▼)
재건축 가능성 판단하는 방법(Feat.안산 중앙역)
오늘은 안산 중앙역의 개발 호재와 재건축 가능성 단지를 알아보려고 합니다. 또한, 재건축 단지 볼때 무엇을 중점적으로 봐야 하는지 알려드릴게요. 재건축 단지를 갖고 계시거나 매매를 생각
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1. 수원 영통에서 20년 뒤 재건축 가능한 곳은 어딜까?
먼저 수원 영통이 재건축이 되려면 최소 15년은 기다려야 되지 않을까 생각합니다. 그럼에도 장기적인 관점에서 본다면 개인적으로 '영통동 현대아파트' = '살구골 현대아파트'가 재건축 가장 가능성이 높다고 생각합니다. (경기도 수원시 영통구 영통동 989-2) 그 이유는 크게 3가지가 있습니다.
- 영통에서 가장 높은 대지지분
- 영통역 초역세권
- 영통 학원가 + 삼성전자 교통 편리성
재건축 가능성을 확인하기 위해선 3가지만 확인하시면 됩니다. 첫 번째는 대지지분, 두 번째는 용적률, 세 번째는 세대수입니다. 그것들을 표로 정리하면 다음과 같은 결과를 얻을 수 있습니다.
- 기존 용적율 : 현재 단지의 용적률
- 대지면적 : 그 단지가 가지고 있는 땅 면적
- 평균대지지분 : 아파트 1세대 당 가지고 있는 땅 면적
- 84 증가율 : 기존 단지를 허물고 재건축을 84형으로 하면 지금 대비 세대수가 몇 % 증가하는지
살구골 현대(영통동 현대)가 대지지분이 20.29평으로 가장 높습니다. 재건축 시 새롭게 지어질 아파트는 용적률 300%를 적용한다고 가정했습니다. 현재 수원시의 3종 주거지역 최대 용적률은 300%이기 때문에 300%를 적용했습니다. 그러면 새롭게 지어지는 단지는 84형으로 바꾸면 총 878세대를 건설할 수 있습니다. 지금이 612세대이기 때문에 재건축을 한다면 세대수가 143% 증가합니다.
만약 59형으로만 재건축을 한다면 2,070세대를 지을 수 있습니다. 지금 세대수가 612세대이기 때문에 재건축을 한다면 세대수가 238% 증가합니다.
(▼재건축도 결국엔 공급이기 때문에 부동산 공급시장 파악이 필수▼)
2. 아파트 매수 매도 타이밍. 공급편(Feat.전세/공급/심리/정책)
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집을 사고 팔 타이밍을 알 수 있다. 전세가율, 공급, 심리, 정책 오늘은 공급편 안녕하세요. 부동산 신입사원입니다. 오늘은 두 번째 주제인 공급에 대해 이야기해 보려고 합니다. 1편에서는 전세
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2. 재건축이 진행되고 있는 수원 매탄과 영통의 차이는?
수원 매탄주공 4단지와 5단지가 현재 철거를 위한 이주가 거의 끝나가는 것으로 알고 있습니다. 결론적으로 매탄 4단지는 영통 단지와 비교해서 대지지분이 높아 사업성이 훨씬 좋습니다. 하지만 매탄 5단지는 영통 단지들에 비해 대지지분이 조금 낮고 사업성이 그리 뛰어나지 않습니다.
매탄주공 4/5단지
- 기존용적률 = 127 / 73% 굉장히 낮은 건물들로 구성되어 있겠네요.
- 평균대지지분 = 23 / 18평으로 주공 4단지의 대지지분이 굉장히 높네요.
-> 5단지는 아마 소형 평수가 많아서 용적률이 73%인데도 대지지분이 18평 밖에 안 되네요.
- 상한용적률 = 새롭게 지어질 아파트는 용적률 최대 300% 적용받습니다.
- 84증가율 = 지금 단지를 허물고 재건축을 34평으로만 하면 143% 세대수가 증가합니다.
- 59증가율 = 지금 단지를 허물고 재건축을 24평으로만 하면 283% 세대수가 증가합니다.
매탄 주공 5단지는 사업성이 좋은데, 4단지는 그렇게 좋은 편이 아니네요. 영통의 살구골 현대나 청명마을 삼성도 15년 정도 지나면 40년을 채우기 때문에 재건축이 가능할 수도 있을 거 같습니다.
3. 용적률, 대지지분, 주거지역 2/3종 확인은 디스코
아파트 단지의 용적률, 대지지분, 몇 종 주거지역인지 확인은 디스코(https://www.disco.re/)에서 하시면 됩니다. 디스코에 들어가셔서 아파트 단지 주소만 치시면 바로 확인이 가능합니다.
'토지' 메뉴를 선택하시면 면적, 용도지역이 나옵니다. 면적 = 대지면적을 의미하고 용도지역도 1/2/3종인지 나옵니다. 면적은 이 아파트가 가지고 있는 땅의 면적입니다.
용도지역은 3종 주거지역이 좋습니다. 2종보다는 3종이 용적률이 높습니다. 용적률이 높다는 건 쉽게 얘기하면 건물을 더 높이 지을 수 있다는 의미입니다.
디스코에서 면적을 확인하시고 그걸 세대수로 나누면 그게 대지지분이 됩니다.(물론 간략한 방법). 대지지분은 1세대 당 지금 단지의 땅을 얼마나 가지고 있냐를 의미하죠. 대지지분이 높아야 재건축이 됩니다. 보통 대지지분이 20~21평은 넘어야 재건축이 가능하지 않을까 싶습니다.
(▼수원역 주변 단지 중에 시세를 이끄는 단지는 누구일까?▼)
-> 지역별, 단지별 누가 먼저 시세를 이끄는지 확인하는 방법.
수원역 아파트 단지들 누가 시세를 이끄는가? (대장단지가 먼저 오를까?)
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수원역 주변에 있는 아파트들의 지금까지 가격을 알아보겠습니다. 오늘 알아볼 아파트는 수원역 대한대우, 센트럴 어반시티, 해모로 아파트입니다. 결론부터 말씀드리면 대한대우, 센트럴 어반
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(▼수원역 ~ 매교역 푸르지오까지 모든 단지 임장 분위기▼)
수원역~매교푸르지오SKVIEW 3시간 임장기(수원의미래 매교역)
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오늘은 수원역부터 매교역까지 주변 단지들을 임장한 후기를 소개해 드리겠습니다. 3시간가량 직접 걸어 다니면서 쓴 임장 후기입니다. 1. 임장 단지 소개 수원역 대한대우 푸르지오 수원역 해
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